1.2 项目提出背景和项目建设的必要性
1.2.1 项目建设背景
1、项目提出的理由
目前我国60岁以上人口已达1.78亿，养老床位250万张，仅占老年人口的1.5%。也就是说，中国每1000名老人中只有15人拥有养老床位，而发达国家是70人。
据预测，从2011年到2015年，中国60岁以上老人将由1.78亿增加至2.21亿，平均每年增加老人860万。到2035年，每两位老人，对应仅有1名孩子。人口老龄化已成为社会普遍关注的民生问题，随着社会经济的迅速发展，社会保障事业也得到了进一步是完善，很多城市老年人仅衣食无忧，而且投资、储蓄、财产性收入均丰厚；而他们子女的收入也从小康步入富裕的行列。老年人的生活现状和经济基础，决定了投资发展养老服务事业既是社会发展的需要，也是社会文明进步的重要标志，前景无限广阔。
2、社会环境
中国正在经历快速的人口老龄化。第六次人口普查显示，我国大陆总人口数已达13.39亿。我国已经进入老龄化社会，养老成为关乎家庭与社会和谐的大事。与此相伴，老年人口中失能老人的数量越来越多，长期照顾需求迅速扩张。有关调查提供的数据显示，北京、上海、广州等一些省会及经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近15％以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的疗养基地。也就是说，在我国经济社会发展较快的地区，已经存在一定比例的中高收入老年群体对高标准的疗养基地需求。因此，加强高标准的老年养老基地的建设已是一项刻不容缓的任务。
3、养老产业环境
1）养老产业经济环境
（1）我国的老龄化处于“未富先老”的经济发展阶段
我国已经进入老龄化社会，但我国和其他的老龄化国家相比有一个很大的不同，用一句话来概括就是“国外是先富后老，我国是未富先老”。根据美国人口咨询局的资料，世界上已经有70个国家进入老龄化社会，而只有中国、格鲁吉亚、亚美尼亚和摩尔多瓦四个国家的人均国民产值不足1000美元。这说明我国经济发展水平尚处于世界中下水平时，老龄化程度却己进入了发达国家的行列，呈现“未富先老” 的特征。老龄化的加速对社会经济发展都将产生巨大压力。
（2）我国居民收入水平城乡差别较大
城镇和农村居民是构成我国社会的两大基本群体。改革开放以来，城乡居民收入差距趋于扩大。过大的城乡收入差距已成为社会发展的障碍。老年消费群体简单地可以分为农村消费群体和城镇消费群体，两者之间收入水平的差距直接决定了其支付能力水平之间的差距。
（3）我国居民收入水平区域差异较大
2006年西部蓝皮书《中国西部经济发展报告(2006)》中指出，西部经济虽然强劲增长，可东西部差距却还在不断扩大。从居民收入水平差距来看，2005年西部城镇居民可支配收入占东部地区的比例由2004年的69.7%下降到2005年的66.7%，而2005年西部地区农村居民人均纯收入占东部地区的比例由2004年的48%下降到44.2%。我国东西部经济发展的总体经济环境决定了养老产业面对的老年消费群体的支付能力水平有显著的区域差异。
2）养老产业社会环境
（1）人口老龄化需要社会解决日益突出的养老保障问题
我国人口老龄化具有增长速度加快、数量增大、高龄化更加显著、农村老龄问题突出、城乡和地区之间老龄化程度差异扩大等特点。养老保障问题更加突出，劳动年龄人口对老年人赡养负担加重，社区照顾服务需求迅速增加，解决老龄问题的社会压力显著加大，特别是我国第一次生育高峰的人口将陆续进入老年，他们的物质文化生活需求更趋多样化，对经济社会的全面协调发展带来的影响将会更加深刻。
（2）中国目前的三种主要养老方式
我国目前主要有家庭养老、机构养老和居家养老三种养老方式。
家庭养老：
所谓家庭养老，就是由子女提供供养经费、生活照顾(包括医疗护理) 和精神慰籍的封闭式运作形式。
家庭养老在我国可谓渊源流长，它是一种建立在中国传统血亲价值和血亲伦理之上的养老方式。它体现了中华民族尊老爱幼的传统美德，与其他养老方式相比，优越性十分明显。一是家庭养老大都采取代际同居或居住地附近的方式，子女可以为父母提供经济支持和生活照顾，二是父母可以力所能及地帮助子女照顾孩子、料理家务，可提高老年人在家庭中的地位，三是老年人与各年龄段的人保持接触，可起到延缓衰老的作用。尤其是老人与孙辈的交往，能使老年人享受到天伦之乐。
机构养老：
机构养老主要是指在支付一定费用后，老年人在政府和社会各界举办的各种养老院、敬老院、护理院、养老中心等机构和设施中养老。
上世纪八十年代，为解决人口日益老化的问题，由民政系统牵头，陆续开办了包括养老院等在内的多项社会福利事业。进行市场经济体制改革以后，民办养老机构涌现，成为政府养老机构的补充。近年来，选择进入机构养老的城市老人逐渐增多，主要原因：一是可减轻子女的负担；二是可避免因代沟冲突；三是能减轻老人家务劳动的压力；四是能消除孤独感；五是能受到健康护理等专业化的服务。这些都是家庭养老难以比拟的。
居家养老：
居家养老就是老年人在家中居住，接受由社区提供养老服务的一种养老方式。
在我国，考虑到家庭养老功能的日益衰弱和机构养老的力不从心，及多数老年人处于经济和情感上的原因不愿离开熟悉的社区环境，加上如今人们住房水平的提高，老人们有了较好的住家环境，老人更希望在家里而不是在养老机构接受服务，居家养老便应运而生。居家养老不同于传统的家庭养老，是兼具家庭养老和机构养老优越性的新型养老方式。
此外，从生活质量的角度而言，由于这三种养老方式彼此孤立，缺乏相互间的衔接和配套，目前仅能满足老年人吃穿住行，有病看等最基本的生存需要，对老年人生活质量的更高层面，如生活满意度、精神生活（如文化娱乐）和奉献社会等方面的需求难以顾及。
3）养老产业文化环境
（1）老年人生活观念在发生转变
随着中国知识型老年群体的增长，老年人的自主意识和自主关注逐渐增强。部分城镇老年人在儿女成家立业后，拒绝为其儿女承担任何的家庭照顾服务，他们有较强的独立生活的需求，包括教育学习、休闲娱乐、旅游度假等。他们渴望在进入老年后有时间出外旅游、与老友相聚、参与更多的老年群体活动等，他们已经不再受传统养老方式的约束。
（2）社会化养老观念逐渐深入人心
在我国，儒家文化影响至深，一直信奉“老吾老以及人之老”。传统的“养儿防老”模式一直占据主导地位，靠社会机构养老是子女不孝的表现。人老了都希望在家享受天伦之乐，靠儿女来扶养和照顾，包括经济上、生活上和精神上的照顾。我国宪法也明确肯定家庭养老的作用，明确规定了儿女有义务扶养老人。
随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“421”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。与此相适应的是人们在逐渐转变养老观念，社会化养老模式已得到广泛的认可，只要价格和服务合适，很多人愿意接受社会化养老服务设施。
1.2.2 项目建设的必要性
1、项目的建设是减轻现实社会养老矛盾的客观要求
的养老方式大致与全国相同，多是以居家养老为基础，社会养老为依托，机构养老为补充的家庭养老方式。但是，人口老龄化所产生的“四、二、一”家庭模式和抚养系数比上升，将使现行的家庭养老模式发生困难。一方面，人口老龄化普遍产生了四位老人、一对年轻夫妇、以及一个未成年小孩，这样一种家庭结构模式，另一方面，也导致养老抚养比从1964年的6.3%逐渐上升到2000年的10.1%，以及未来2050年的33%。在人口流动频繁的今天，这两种情况必然导致家庭物质供养、生活照顾及精神安慰等方面严重缺乏。依靠现有的居家养老方式难以实现养老目标。因此，探索建立集中供养的疗养、养老机构，对缓解乃至解决这一社会现实矛盾，非常必要。
2、在现有的社会养老保障体系之下，养老供给主体多元化、养老市场投资社会化发展的必然
养老服务供给主体转变，是应对老龄化背景下养老服务供需矛盾的制度保障，是养老市场发展的必然趋势。面对日益加速的老龄化进程，充分挖掘和利用社会力量减轻政府负担，满足老年人福利服务需求的增长已成为国家和地区的服务发展路线。进入21世纪，全球滚滚的银发浪潮席卷而来，原有的养老服务供给体系已赶不上老年人日益增长的福利需求。我国的养老服务体系还处于规划与构建期，但是为了保证养老服务体系的顺利成长，借鉴发达国家和地区的经验，服务的多元供给主体已经成为一种必然趋势。
随着市场经济体制和社会保障制度的建立，资源优化配置的分配格局，导致了单位办福利的体制不断解体，逐渐转交由社会来管理。诚然，作为社会管理的一部分，养老服务的供给也需要引进社会力量和社会组织的参与，以适应社会的发展，满足老年人的服务需求。
3、项目建设是加快养老事业发展的需要
世界范围内大多发达国家的养老事业均是由政府和社会投资兴办，有非营利性和营利性养老机构，通过立法、政府提供土地、设施和经费补助等办法，吸引并支持民间组织投资兴办老年服务事业。因此，由政府支持、社会民间出资兴办养老事业已成为各国老人事业发展的重要趋势，也是我国政府大力提倡和支持的重要社会事业，尤其是在我国目前民办养老事业严重滞后的情况下，政府下大力气鼓励支持民间资本兴办养老事业，更具有其必要性和紧迫性。
我国目前养老服务事业大都由各级政府兴办，通常以社会低层的公民为受惠对象，以解决温饱、贫困和疾病为主要目标。老年福利事业严重缺乏，尤其是中高端的具有现代化、国际化水平的老年服务事业几乎是空白，民间高端养老基地基本没有，这与现实需求和社会发展极不适应。许多城市老年人不愿晚年给孩子带来负担，但是又不愿意承受独居生活孤独和不便，他们有能力、也十分愿意进入高档的、现代化的养老机构，享受晚年生活。
相关资料显示，我国愿意选择养老机构的老人占总数的10%，其中有支付能力的占总数的3%-5%。保守估计，按其中3%的老人进住老年公寓，那么全国将形成开发建设10亿平方米的老年公寓市场，投资规模达到2万亿元。
目前大部分敬老院由于条件限制，在设施、文化和管理等方面多有不足，与规范化、现代化的养老机构仍有相当大的差距。尽管如此，市区老年人及子女到以上养老机构咨询和意向入住的情况络绎不绝，因此从社会化养老角度考虑，设备现代化、管理科学化、职工专业化的高端养老机构的建设迫在眉睫。
4、推动地方经济发展的需要
无论是养老产业还是旅游业，都具有极强的产业波及带动关联效应，涉及十几个行业，间接涉及行业高达70个左右，为现有各产业部门关联度之冠。围绕着行、游、住、食、购、娱六大要素，可直接扩大这些相关行业的需求、质量和服务水平，有“一业兴，百业旺”的功能。旅游业的发展还能促进交通运输、邮电、建材、城市建设、商业服务、轻纺工业、对外贸易、金融、房地产等部门的发展，特别是与旅游业关系密切的外贸、民航、建筑业所受影响最大。旅游需求可以带动基础产业、服务业及文化事业共同兴旺。据“世界旅游组织”资料，旅游业有较高的乘数效应，旅游业每直接收入1元，相关行业的收入就能增加4.3元。因此，项目建设能能够带动生产、消费、雇佣服务等产业形成良性循环，从多方面推动地方经济发展。
5、项目建设区域内环境良好，有利于养老产业的发展
本项目建设区域紧邻新疆伊犁河国家湿地公园，新疆伊犁河国家湿地公园规划以伊犁河河流湿地及周边库塘湿地、林地为主体，东起皮里青河与伊犁河入口交汇处，西至与霍城县边界，南端至伊犁河南岸堤坝，北至北岸公益林区。南北跨度约3.62公里，东西跨度约8.44公里，总面积约为1063公顷，其中湿地面积约为833公顷，湿地率达78.4%。
第二章 社会需求分析
2.1 我国人口老龄化现状
中国人口老龄化将伴随21世纪始终。早在1999年，我国就提前进入老龄化社会，目前是世界老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一。根据第六次人口普查公布的数据，2010年我国60岁及以上人口占13.126%，比2000年人口普查上升2193个百分点，其中65岁及以上人口占8.187%，比2000年人口普查上升1191个百分点，目前我国处在老龄化社会（Agingsociety）发展阶段。
2015年以后我国将进入人口老龄化迅速发展时期。预测显示，从2015-2035年的20年时间里，中国老年人口比例将会增加一倍，达到20%；此后一段时间，老年人口将占中国人口的五分之一到四分之一。2020年，我国60岁及以上老年人口比重超过17%，人口总量达到2.148亿，其中80岁以上高龄老人超过3000万。2020年后，进入加速和重度老龄化发展阶段，到2050年，老年人口总量超过4亿，高龄老人达到9500万。高龄老人占老年人比重将从目前的1/8增长到2050年的约1/4。2051-2100年，老年人口比重维持在30%以上，总量达到3-4亿。老年人口规模的估计和年龄标准有关，国际上一般用65岁来定义，一些发达国家提出推迟退休的制度安排，这都会影响老年人口的规模估计和他们实际发挥的作用。根据联合国最新的人口数据预测，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，60岁及以上人口占比将年均增长16.155%，2040年60岁及以上人口占比将达28%左右。在这30年里，中国开始全面步入老龄化社会。到2050年，60岁及以上老人比重将超过30%，社会进入深度老龄化阶段。根据经济合作与发展组织（OECD）的人口发展预测，到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。整体而言，在21世纪，中国的人口老龄化程度将一直维持在一个较高的发展水平。中国人口老龄化速度之快令人惊讶。
中国的人口老龄化是两个力量作用的结果：一个是人口出生率持续、快速的下降，另一个是经济社会进步导致老年人平均寿命延长。就第二个原因来说，人口老龄化是寿命革命的标志，是人口长寿和社会进步的产物。在一个开放的人口中，人口流动迁移也影响实有人口的老龄化方向、程度和进程。古今中外，长寿健康，人所共求。人口老龄化是必然的人口发展趋势，是一种人口年龄结构老化引发社会经济结构和功能变化的过程。
截止2012年底，中国65岁以上的老龄人口数为1.27亿，占总人口的比例约为9.4%。同期，欧洲和美国的老龄人口数分别为1.19亿和0.40亿，这意味着中国的老龄人口数已超过整个欧洲，是美国的3倍。
老龄化进程是指一个国家从老龄化社会向老年型社会转变的时期。我国老龄化进程大约始于2001年，将完成于2027年，用时约26年，远远短于发达国家，是人类历史上速度最快的老龄化进程。
截止至2012年底，全国各类养老机构约为4万家，床位390万张。根据民政部的规划，要力争2015年底每千名老人拥有的养老床位数达到24张。2015年，我国60岁以上的老年人的数量将达到2.15亿，要达到民政部的数量要求就是516万张床位，还要增长126万张。从床位建设投入上来看，东部、中部、西部建设一张床位的投入分别是30-50万元，20-35万元，8-20万元，按照20万元一张的床位建设费来计算，也还要投进2520亿元，一年要将近1300亿元。如果再考虑到养老机构中的其余配套设施、护理人员、老年人消费等延伸领域，整个中国养老市场的规模至少在2.5万亿元以上。中国社科院所公布的测算数据，到2030年，我国养老市场的商机有望增至13万亿元。
2.2 我国养老服务体系分析
我国社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成，其中居家养老和社区养老是重中之重。国内不少专家提出“9073”模式，即居家养老、社区养老、机构养老人数分别占90%、7%、3%。而从国际经验来看，大多数国家居家养老所占比例也是在90%左右，社区养老和机构养老作为辅助。
国家“十二五”期间计划增加日间照料床位和机构养老床位340余万张，实现养老床位总数翻一番；改造30%现有床位，使之达到建设标准。但即便增加养老床位实现老人千分之三的比例，仍有97%的老人需要在家养老。后续国家仍需不断加大居家养老服务支持体系建设，以社区日间照料中心和专业化养老机构为重点，通过新建、改扩建和购置，提升社会养老服务设施水平。
我国千名老年人拥有养老床位数只有20.5张，不仅低于发达国家50‰至70‰的平均水平，也低于一些发展中国家的水平；服务项目偏少，养老服务设施功能不完善、利用率不高；结构不合理，社区和居家养老服务发展缓慢，区域、城乡之间发展不平衡；经营模式单一，政府投入不足，民间参与不充分，服务队伍专业化程度不高等等。
2.3 老年消费需求分析
中国的人口结构正在快速走向老龄化，截至2012年，65岁以上老龄人口比率(9.39%)已达到日本1980年的水平，预计到2015年，我国60岁以上老龄人口有望超过2.2亿，到2020年可能接近2.5亿。日本生命保险基础研究所预测称，中国2040年的老龄化率(注：65岁以上老人占总人口的比率)将超过21.8%，接近日本2011年的水平（23.1%），老龄人口有望增加至3亿，成为老龄社会。
近年来，国家加大对社会养老服务体系建设的投入力度，大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设得到快速发展。但依旧存在着社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出，养老服务布局不合理，区域、城乡发展不平衡等问题。
2012年末全国共有养老服务机构4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人。当前我国老年消费市场的开发处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
目前中国的养老服务发展仍旧比较落后。第一，养老护理床位仅有266.2万张，不到老年人口总数的2%；第二，专业化养老机构，如临终关怀医院、老年痴呆护理院等很少；第三，老年用品市场发展比较令人失望。老年商品生产产家数量少、规模小、没有知名品牌、品种单一。据了解，2009年老年市场的年需求应该是6000亿，而实际供应不足1000亿，供需反差巨大。
在老龄化趋势不可逆转的今天，养老对于社会来讲无疑将增加负担，但危中有机。作为老龄化国家典型的日本，通过几十年的发展，已经把养老发展成极具活力和市场前景的巨大产业。我国虽然针对养老方面的政策扶持及产业发展相对落后，但随着中国进入人口老龄化的快速发展期，养老服务需求和供给的矛盾将越来越突出，养老产业特别是养老服务业未来的市场规模和发展潜力不容小觑，前景广阔，大有可为。
2010年中国老年人市场的年需求达到1万亿元，2050年左右将达到5万亿元。而目前中国每年为老年人提供的产品不足1000亿元，供需之间存在巨大商机。而到2030年，预计我国养老产业规模有望达到20万亿元以上。社科研究院报告指出，我国消费结构转向老龄产业，老年消费即将井喷。2010年，我国老年人退休金总额达8383亿元，2020年，将达28145亿元，到2030年，退休金总额将达到73210亿元。另据调查，目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000亿元。以上数据显示，中国的老年群体已经成为一支重要的消费大军。
加强社会养老服务体系建设，是扩大消费和促进就业的有效途径。庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。我国养老产业的规模有望超过20万亿元。
日本生命保险基础研究所预测称，由于中国人口基数大，2040年中国仅老人护理市场规模就达100万亿日元（约16万亿元人民币），远超过日本。人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。
随着社会保障制度的逐步完善，不同年龄、层次的老年人在衣、食、住、用、行、医、娱、学、为等方面对消费产品和服务质量将有不同的要求。这本身就构成了一个规模庞大、结构多元、丰富多彩的老年消费市场，其中住方面，就给养老地产行业提供了广阔市场空间。
2.4 养老产业前景展望
中国老年群体数量庞大，昭示养老产业潜力巨大。中国已成为老龄化国家，并将成为高度老龄化的国家。2040年老龄化人口将达到4亿左右，约占总人口的25％，相当于每四个人中即有一位老人。鉴于中国老龄化正在加速发展，且屡次高于此前预测结果，预计到2040年时中国老龄化人口总数有可能接近2005年欧盟25国的人口统计数4.32亿。据中国老龄科学研究中心的调查显示，城市老人中有42.8％的人拥有存款，老年人收入将呈不断增长之势。目前，按一年退休金中80％用于消费计算，消费金额超过6000亿元，但也仅占居民消费总额的8.2％，说明中国养老服务产业发展潜力巨大。
从2013年起，新增老年人口中80％以上将为独生子女父母，上海呈现出独生子女父母老龄化新趋势，预计到2015年末，户籍60岁及以上老年人口将超过430万，比例接近30％。在这一阶段，新增低龄老人有着较高的收入及教育水平，老年人独立居住的养老观念已经形成。在养老服务社会化、养老设施集约化以及养老服务高端化整体背景下，老年住宅需求将会出现井喷现象，老年住宅增长将保持在10％左右的较高水准。
2.5 高端养老机构市场分析
2012年全国各类养老服务机构44304个，比上年增加3436个，拥有床位416.5万张，比上年增长12.8%（每千名老年人拥有养老床位21.5张，比上年增长7.5％），年末收养老年人293.6万人，比上年增长12.7%。其中社区留宿和日间照料床位19.8万张。
随着中国持续不断地发展、老年人口的急速增长、家庭组织结构的变化以及财富的增加，中国的养老服务出现了一系列的变化，“养老住宅市场”最近在中国开始成为大家关心的话题。市场上针对高端养老服务涌现出许多商业模式，却鲜有公司能够成功地把握并占据高端养老服务的市场需求。本文旨在通过这篇文章重新审视高端养老服务消费者需求与商业模式，从而能够为这一新兴的、充满希望的市场描述未来可能的趋势和格局。
2.5.1 中国高端养老服务分析
无论老人健康与否，他们在选择机构养老时，更青睐有能力提供优质健康护理服务的养老机构，此外，他们希望养老机构能距离他的家庭和朋友比较近，所以养老机构的地点也是他们选择机构养老的一个重要考虑因素。除此之外，良好的环境以及和家庭氛围也能吸引老人居住，并且让他们持续留在机构养老。最后，相对于群体居住，老人比较喜欢有私人的居住空间。
在养老服务市场中，尽管有很多农村养老院和农村福利院这样的低端养老机构存在，大多数养老机构，比如城市中的养老院和福利院，在养老住宅市场中处于中端水平；只有余下的很少一部分被认为是高端的养老机构。养老机构的入住率根据定位有所不同。中端养老机构往往有很高的入住率，因为他们大多都有比较新的硬件和设施，服务齐全，而且收费价格基本能被大多数中等收入家庭所接受。高端养老机构的入住率在一、二、三线城市中都是最低的，这主要是由于高端养老机构的收费、选址和服务的错位所致。
现有的高端养老服务机构往往使用租赁模式，这与客户的需求表现不相符合。相比较于高额的月租金或会员费，消费者更偏好拥有住宅。同时，许多高端养老机构位于郊区，这让很多想住在家庭与朋友附近的老人不愿入住。此外，一些高端养老机构没有很好的医疗设施，而医疗服务恰恰是老人选择养老服务的关键因素。
五种主要的商业模式
根据对客户需求和市场趋势的分析，归纳了五种针对高端养老住宅市场的商业模式和服务配置：
首先，高端养老院一般在城市中，且大多只提供群体居住。这些机构主要针对健康的老人，但也接受一些需要辅助生活照料服务或者全天医疗护理服务的老人。和一般养老院一样，高端养老院提供的是群体居住服务，老人们需要共用一些设施（如卫生间等）。这种养老院的规模一般较小，养老院的所有者通常能自行运营。此外，尽管部分高端养老院提供基础医疗服务，这些养老院一般临近市区，所以就不需要单独建立一个附属医院。
通过调研和分析应用此商业模式的养老机构后发现，不同机构的入住率有着显著差别。这主要是由于养老院所在的地点、收费和提供的医疗服务的不同所导致的，能够提供护理和医疗服务的机构通常比无法提供服务的机构入住率高。
太申祥和是北京第一家高端养老院，且被普遍认为是这个模式的成功典范。它最大的优势在于提供独特的中医服务，同时其价格的合理与优质的服务也广受好评，现在老人们需要排队才能入住。
第二种商业模式是综合老年社区。综合老年社区主要针对能够独立生活的老人，不过也会有专门的区域为老人提供护理服务。作为一个社区，这些养老机构通常是由独立的生活区域及一系列生活配套设施构成，包括配套的超市、邮局、银行等，因此综合老年社区需要众多提供不同服务的外部供应商。此外，这些社区一般设立在医院附近或者内部就有医院。
尽管综合老年社区提供最全面的服务，但是其入住率大多处于中下水平。这是因为大多数此类社区位于郊区且收取高额会员费或租金。这种商业模式中也存在比较成功的例子，这需要开发商能够采用出售的模式吸引以投资为目的买家，或者在地域和医疗服务上有优势。事实上，运营机构往往比较青睐出租模式，而有些运营机构则由于土地性质问题无法出售只能采取出租模式。但分析表明，如果采取出租模式，在平均50%入住率的前提下，需要10 到15 年才能收回投资。
亲和源老年公寓是上海第一家，也是目前唯一一家提供全方位服务的综合老年社区。亲和源社区中有一家医院，因此社区的设备和服务，特别是医疗服务被认为是符合高端标准的。不过亲和源社区位于郊区，而且收费很高，致使其入住率没有达到100%。
第三种商业模式是社区配套老年公寓，这是一种房地产开发商正在进行试点的商业模式。这个模式为希望能和子女住得较近且能够独立生活的老人提供公寓。社区配套老年公寓的房屋设计和一般公寓相似，不过更加适合老年人居住；此外这个模式和一般的房地产项目一样只进行出售。到目前为止，只有一个应用这种商业模式的项目，不过其入住率非常高。
唯一的社区配套老年公寓是位于昆山的绿地21 城孝贤坊。不少消费者出于对抗通胀或资产升值的考虑购买老年公寓，使得孝贤坊取得了很高的出售率。尽管投资者发现这个商业模式是可行的，但鉴于更高的建筑成本，开发商可能无法获得高于正常房地产项目的利润。
第四种商业模式是位于旅游胜地的度假疗养院，一种为能够独立生活的老人提供旅游化住宅的商业模式。这些度假疗养院一般位于风景优美的旅游胜地，目标群体为健康且喜欢旅游的高收入老人。这种商业模式更像是酒店，其医疗配套服务往往有限。客户一般只在疗养院里住几个星期或者几个月。目前这类的机构还比较少，且由于客户群体数量较小，至今没有非常成功的案例。
第五种商业模式为高端养护院，这是一种相对比较有潜力的商业模式。其目标群体有很高的养护需求，即那些需要辅助生活照料服务以及全天候医疗护理服务的老人。高端养护院的最大优势在于他们能够提供医疗护理服务，养护院内一般拥有内部医院并且配备标准的医疗护理设备。
2.5.2 美国高端养老服务分析
在美国，最常见和最成熟的模式是综合老年社区。以下是两个美国综合老年社区的成功案例。
埃里克森退休社区（Erickson Living）始建于1491年，第一处社区位于马里兰州巴蒂摩尔县。公司核心业务是开发运营老年宜居社区，主要顾客群为中产阶级。目前，集团已在科罗拉多、伊利诺伊、堪萨斯、马里兰、马萨诸特、密歇根、密苏里、纽泽西等地，建成16处退休社区，入住人口超过21000人。集团拥有员工12000人。此外，集团现正在丹佛、堪萨斯城等地兴建新的退休社区，并在全美各地积极寻求机会拓展社区覆盖网络。
社区提供日常服务包括家政、维修和交通，并建有餐馆、商店、健身中心（聘有全职教练）、医疗中心（专职全科医生）。社区同时承担了道路修整等一些政府负责的服务，并建有自己独特的安全保卫和应急管理体系。
考虑到大部分老人有固定退休收入，并且希望为了子孙后代保护他们的资产，Erickson Living为这些老人群体提供了独特的费用支付方式。社区的居民可通过支付一笔一次性可退还的入住押金来保障他们对公寓的所有权。在他们离开社区时，这笔押金100%可退还给他们的继承人。另外，社区每月收取固定的费用，将涵盖水电费、物业税、及其他费用。
除了独居公寓外，Erickson Living还在社区内提供全面系统的医疗护理服务。居民可以享受全职医护人员的照顾，而这些医护人员都拥有执照，并专精于照料老人。
2012年，Erickson Living的收入比上年增长了16%，远远超过行业平均水平。“我们突出的销售业绩归因于我们的结果为导向的企业文化，以及对于我们社区的承诺、激情与奉献精神”，执行副总裁及市场总监汤姆•纽鲍尔指出，“与过去相比，Erickson Living的服务和产品对于寻求健康、优质服务、金融保障及生活品质的老年人具有越来越大的吸引力。”
Erickson Living的成功源于对于员工的专业培训与教育、不断根据顾客需求改进服务项目、以及始终不变的改善老年人的生活质量的目标。
魅力花园（Merril Gardens）是美国顶尖的老年公寓运营商，公司运营着覆盖包括阿拉巴马、亚利桑那、加利福尼亚、佛罗里达、佐治亚等9个州的56个社区，能够容纳超过7000名住户。
每个Merrill Gardens社区的整体设施规划都不尽相同，以最大程度满足当地老年群体的习惯和喜好。Merrill Gardens通过优质的管理与丰富的资源为住户提供长期高质量的服务。
Merrill Gardens是开创私人高级养老领域先河的公司之一。公司的愿景是鼓励老年人找回的活力和兴趣，使得年轻时的能力得到最大限度的回归。自1993年以来，Merrill Gardens的行政总裁，比尔•佩蒂特，长期致力于引导公司朝该方向发展。在过去的20年中，公司快速增长，及时开展收购，并努力实现Merrill Gardens对质量的承诺。
Merrill Gardens背后的家族企业的历史可以追溯到十九世纪九十年代，当时R.D. Merrill来到Pacific Northwest，建立了木材公司。1993年，公司在华盛顿州西雅图市购买了一个退休社区，从此构建起了Merrill Gardens的业务。20年过去了，公司已经发展成为一个在全国规模最大，最受尊敬的高级养老社区。
公司至今依然是一家私人拥有的家族企业，现任主席查理•赖特是第四代家族成员。2010年Merrill Gardens与长期合作伙伴医疗保健房地产投资信托基金订立合营协议。
在过去十年中，Merrill Gardens已经三次荣幸地被“Family BusinessInstitute”评选为“年度家族企业”，以嘉奖公司对于改善老年住户的生活质量的承诺与努力。建立在家族坚实的企业家精神和长期的对于优质服务的承诺，Merrill Gardens 自始自终地致力于为老年人最上乘的服务。
概括地说，综合老年社区项目成功的关键在于合适的地理位置、舒适的居住环境、上乘的服务体系、以及合理的收费标准。然而这种养老模式进入中国仍存在不少壁垒，比如中国老年群体的养老习惯是居住在自己拥有的房产中，他们不容易接受将住房出售、月付租金给老年社区的养老方式。另一方面，对比其他商业地产，房产开发商不太愿意开发老年公寓项目，因为此类项目的投资回报往往是长期的，不符合大部分房地产商“赚快钱”的心态。
2.5.3 美国高端养老服务分析
到2025年，预计中国超过60岁的老年人口将达到2.4亿，与此同时，能够负担得起高端养老服务的家庭数量将达到1856.7万户。面对这样的市场机遇，很多公司，包括金融投资公司、保险公司、房地产开发商和运营商都准备进入中国养老住宅市场。尽管市场机遇很大，但是在计划进入养老住宅市场时仍然需要慎重考虑几个因素，例如选择商业模式、选择住宅区域、确定合适的服务以及供应商等。许多市场参与者出于能力互补的考虑一起合作，这就需要他们之间相互了解对方的需求：
• 开发商希望通过销售房屋而快速收回其投资成本的需求
• 运营商希望提供服务而收取每月费用的需求
• 消费者对住房所有权的偏好
因此，选择一个适合的满足各个市场参与者需求的商业模式是进入市场关键的第一步。此外，对于房地产开发商而言，另外两个主要考虑的因素是养老住宅的属性以及能否获得土地和相关设施。同样的，获得土地或设施的方式也会决定商业模式的灵活性。例如，土地如果是免费的或者有政府补贴的，那么地点一般处于郊区且养老住宅的运营会有诸多限制，不过相应的投资风险也会降低；由于不能出售土地，投资者只能选择会员制或租用模式，这使得他们需要花费更长的时间才能收回成本。社区配套老年公寓和综合老年社区对大型开发商而言是较好的长期投资项目；而对区域性开发商而言，如果能从当地政府获得廉价土地，他们就能够从养老住宅市场中获得更高的短期收益。
无论选择哪一种模式，对高品质服务提供商的需求都在不断上升。国内外运营商都有机会争夺市场份额，但是随着越来越多的房地产开发商开始培养内部运营队伍，竞争只会愈演愈烈。懂得如何满足客户对服务质量的预期，提升自己的运营能力并且理解客户的偏好，这些都将成为在市场中成功的关键。
2.5.3 中国高端养老客群需求分析
1、高端养老客群特征
一、社会特征
高端养老客户通常意义上属于老一代的高干、高管、高知人群。多数是在政府机关、事业单位、科教文卫等单位工作，部分经常接触国外文化的商业人士，他们一般在单位的职位较高，多为中级以上职称人员，文化程度较高，思想开明，积极接受新的事物和思想，生活积极向上。
二、人口特征
多为子女较少的家庭（2-3个子女，对比同年代的其他大家族来说，其属于少子女家庭），子女的知识层次、社会地位较高，老人与子女的亲情纽带依然存在。老人一般有自己的生活，自己的圈层，和子女相互独立，不需要照顾第三代。其子女经济富裕，社会层次较高（部分在国外生活），接受新思想较多，与父母亲情纽带依然较强，不因远而疏。
三、经济特征
老人经济富裕，消费观保守，但月花费的绝对数额较大。他们更愿意为健康养生花费，饮食支出和保健品支出较多，其他花费较少。消费观传统，但原以为自己喜欢的东西买单，可以当“月光族”，但不愿意当“月负租”。多有2套以上自己的房产，且有固定存款，高额的退休金，理财收入，少部分老人有返聘工作收入，房屋出租收入、子女给予等。大部分不开车。
3、高端养老产品需求
一、关于居住
总体来看，高端养老客群目前居住的条件较好，对于自己的居住状况和生活状况比较满意，因而其对养老机构的各项期望值较高。他们要求一般在城市的近郊区或旅游风景区，周边环境安全、安静、绿色、交通便利。社区安全有保障且有相对完善的生活配套，如超市、便利店、银行、药店、老年大学、棋牌室、书画室等。对户型面积没有多要求，其他配置以生活便利需求为主导（40-80㎡，大客厅，小卧室）。希望与同层次的人共同生活，共同交流。
二、关于健康
高端养老客群注重健康，因而对健康的要求排在第一位。希望有营养师配餐、中医理疗、健康运动、健康管理、日常电话问诊、血压血糖常规测量、专业医疗护理、每半年体检一次、完善的救护体系等。
三、关于日常生活
高端养老客户对日常生活的要求集中关注点在餐饮、生活、日常服务和交通出行四个方面。餐饮方面要求设置多个餐厅；以自助餐为主，送餐、点餐辅助；餐饮费用控制在合理范围内。活动方面要组织老人才艺活动，内部演出活动；组织1-3日周边游/5-7日外省市旅游；组织健康饮食/养生讲座；组织老人参加垂钓/摄影活动、散步/慢跑/太极/跳高。日常照料方面要提供房间打扫清洁、洗衣等基本服务；送餐上门；24小时紧急呼叫，定期巡视等。交通方面需有定期班车到市中心；有陪伴外出，或专人送老人外出（回家）等；社区内提供电动代步车。
四、其他需求
高端养老客群在社会交往、亲情关系、精神心理、老年活动、老有所为以及社会价值认知等方面也有一定的诉求。
4、高端养老的高端价值
一、高端是相对的，不等于奢侈。高端养老客户本身并不认为自己是高端的，只是对自己的养老生活要求更高一点而已。
二、高端养老客户认为：医疗、服务和环境是体现高端的最重要的三项要素。医疗方面：非常看重机构自身的护理水平、人员表现及硬件配置；对机构自身配置的医疗能力只要求基本诊断和检测，看重与外部医院的关系和外部医院级别；强调突发事件的紧急救护能力和老人生命安全的整体保障措施。服务方面：服务是老人和子女一致认为最重要的考虑因素，服务不好的话其他的再好也不会选择；这里所说的服务包含范围很广，包括服务态度、服务内容、服务水平等；客户希望从中得到“真心的体贴的人性化服务”，而不是“付钱的表面的好服务”；衡量服务的标准很多，包括服务人员和管理人员的素质，养老机构运营机构的专业程度和经验等。环境方面：大环境包括空气质量，是否临水，景色是否优美等；小环境：绿化多，有花有水、低楼层等，适宜散步和室外活动；可以为更好的环境而接受较远的位置。
三、高端养老客户对于居住环境关注主要是：养老社区能够体现出一定品质，不能比现有居住环境差。
1）品质需求：硬件设施非奢侈、非豪华、但需要体现品质、彰显一定的身份地位；不低于现有的居住条件；好的自然环境。
2）安全需求：老人的生命安全得到全方位的保障；适老人的设施和细节。
3）便利需求：生活便利性充足，有自由，有管理，有服务；一切服务与老人生活。
4）人文需求：知性的人文交往环境，丰富的老年生活；满足精神诉求，更多心理健康和心理寄托；拥有人文关怀。
四、相对于居住环境等硬件设施，良好的服务是打动高端养老客户的关键。
五、高端养老社区的属性应该是复合化的，能够满足老人“自己的家+集体+医院+会所”的多重情感诉求和功能需求。
图2-1：养老社区模式图
 
2.6 引进先进的防癌抗癌体检治疗技术
国际抗癌联盟（UICC）将每年的2月4日定为“世界癌症日”，向各国人民普及癌症知识并宣传“癌症是可以预防的”这一理念。据国际抗癌联盟统计，全球每年有1200万人被确诊为癌症，760万人死于癌症，死亡率超过60%。而与中国一衣带水的日本，癌症成活率却高达68%，这是日本专注于癌症“早发现早治疗”的回报，也是举国防癌30年取得的成就。
2.6.1 防癌抗癌势在必行
全球每年的死亡人数中，每四人就有一人死于癌症，癌症在中国城市已成为首位死因，我国每年新患癌症约160万人、死于癌症者约130万人。我国高发病率前五位癌症分别为肺癌、肝癌、胃癌、食管癌，结肠癌。我国癌症的平均治愈率仅为13%
从2010年1月到2011年7月的19个月时间里，就出现了19名总经理/董事长级别的高管离世，包括百视通COO吴征、兴民钢圈董事长王嘉民、成都百事通总经理李学军等12位高管因疾病去世，最大的疾病元凶就是癌症。他们的平均年龄为50岁，他们每天都有各种“大事”、“急事”要做，却忽视了最重要的一件事——健康。在积累财富和社会地位的同时，也积累起巨大的健康风险。还有什么比生命和健康更重要的呢？事业的成功，家庭的幸福，生活的快乐美满……都要从生命健康这一原点出发。
2.6.2 “健康人”也要定期参加早期防癌检查
因为癌症就“潜伏”在你我身边，而且没有症状。每个“健康人”体内都有癌细胞，只是数量较小，一般会被人体的免疫系统消灭掉。但是随着人类的各项生理机能在30岁后开始衰减，免疫能力逐渐下降，加上现代社会更多的癌症促发因素，各种不良的生活方式（如缺乏运动、不科学饮食、压力过大等）、电磁辐射、有害气体、环境污染、食物农药污染等，癌细胞失掉了遏制的对手，开始肆无忌惮地生长。一旦进入中晚期，很快就扩散转移，这就是癌症向低龄人群发展、癌症从发现到死亡时间很短的原因。
2.6.3 日本专业的早期防癌检查
日本癌症体检，是由日本国内自主研发的防癌抗癌治疗研究体系。在癌症诊断、治疗方面，尤其是早期癌症的发现，领跑于世界各国，保持着发现癌症的世界记录——发现毫米级别以下的早初期癌症。这种检查，可以发现10mm以下的毫米、微米级绝大部分可能的早期癌症或超初期癌症。而世界水平的癌症检查，只可以发现15毫米以上的癌症，在中国，通过仪器可以发现的，大概是几厘米以上的中晚期癌细胞。早在三十年前，日本就开始着手研究癌症治愈方法并不断突破创新，日本对癌症三十年的潜心钻研，造就了世界领先的癌症防治体系，使日本在世界癌症防治领域首屈一指。
日本癌症体检拥有三大特点：发现率高，针对性强，治愈率高。日本癌症体检，最小可以发现5毫米以下的癌症，处于I期，癌细胞没有浸润(处在表皮，粘膜上，没有深入到肌肉)，没有扩散(扩散到全部器官)没有转移(转移到其他器官)，甚至是0期(原发性癌症)。发现这样的癌症是幸运的，通过切除手术就可治愈，如果注意生活方式的改变，一般不会复发。进入癌症II、III或IV期的，也就是癌症中晚期，癌细胞发生扩散和转移，大面积的手术切除和放化疗并不能完全消除癌细胞，往往复发导致无法治愈。由此可见，在癌症发现技术上，毫米的差别就是生死的差别 。
一般的医院、体检中心，实行的是分科室诊断，医生缺乏全面检查和诊断各种癌症的能力和义务。医生对其他科目的癌症症状不了解，不敏感，容易导致漏诊，误诊，延误治疗，危及生命。被称为癌中之王的胰腺癌，早期发现率非常低，只有5%～7%。如果医生经验不足，胰腺癌常被误诊为胃肠或肝胆疾病，误诊时间普遍长达3~6个月。大多数患者在确诊时已经无法手术切除，将会在半年左右死亡，手术5年后的存活率更是小于5%。而日本通过早期防癌可以将胰腺癌的5年存活率保持在较高的42%。
2.6.4 引进日本专业的早期防癌检查机构
将引进日本专业的防癌检查机构及PET-CT检测仪器，汇集了专业优秀的全科检查医生，具备全面癌症检查和诊断能力，可以将任何细微的癌症信息从复杂的指标、数据、影像中分辨或者排除，避免漏诊，误诊的可能性。老年人不但能以独特的视角和深度让人体验到之美，更以世界领先的医疗设施来帮助发现和排除300种早期癌症，为每一位贵宾的身体交出一份彻底、全面的健康答卷。
PET-CT是早期发现恶性肿瘤的有效的检查方法，集合了PET和CT的优点，通过快速全身扫描，既对病变进行准确定性，又能进行精确定位，极大地提高了诊断效能和准确性。PET-CT检查对人体不够成危害，是一项安全、无创的检查。一次检查只要约30分钟，就可以完成全身显像，大范围扫描避免了遗漏病灶的情况。据统计：PET-CT的应用，使30%的肿瘤病人避免了无需要的外科手术，使20%病人改变了治疗方案，同时PET-CT早已经成为防癌体检的一种重要手段，在发达国家已列入医保常规项目。
PET-CT的特点：
1、PET-CT能对肿瘤进行早期诊断和鉴别诊断，鉴别肿瘤有无复发，对肿瘤进行分期和再分期，寻找肿瘤原发和转移灶，指导和确定肿瘤的治疗方案、评价疗效。在肿瘤患者中，经PET-CT检查，有相当数量的患者因明确诊断，而改变了治疗方案；PET-CT能准确评价疗效，及时调整治疗方案，避免无效治疗。总体上大大节省医疗费用，争取了宝贵的治疗时间。 　
2、PET-CT能对癫痫灶准确定位，也是诊断抑郁症、帕金森氏病、老年性痴呆等疾病的独特检查方法。 癫痫的治疗是世界十大医疗难题之一，难就难在致痫灶的准确定位，PET-CT使这一医学难题迎刃而解。经PET-CT的引导，采用Ｘ－刀或γ－刀治疗，收到很好的治疗效果。 　
3、PET-CT能鉴别心肌是否存活，为是否需要手术提供客观依据。 目前，PET-CT心肌显像是公认的估价心肌活力的“金标准”，是心肌梗死再血管化（血运重建）等治疗前的必要检查，并为放疗评价提供依据。PET-CT对早期冠心病的诊断也有重要价值。
4、PET-CT也是健康查体的手段，它能一次显像完成全身检测，可早期发现严重危害人们身体健康的肿瘤。
2.7 项目建设的意义
项目建成后，不仅能促进经济的发展，而且能为高端老年客群提供住养、生活护理、康复、托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。
2.7.1 项目可以缓解人口老龄化造成的社会经济影响
2011年4月28日，国家统计局公布第六次全国人口普查数据。此前媒体报道，人口学家担心中国可能成为世界上首个“未富先老”的国家。人口的年龄构成数据也成了是本次人口数据发布的看点之一，特别是劳动年龄人口的比例和老龄化人口的比例。据公布，大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，0-14岁人口为222459737人，占16.60%；15-59岁人口为939616410人，占70.14%；60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降6.29个百分点，15-59岁人口的比重上升3.36个百分点，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。
人口平均寿命延长，老年人口增加，是我国社会主义制度优越性的体现和社会文明进步的重要标志，是经济发展、社会进步、人民生活水平提高、医疗卫生条件改善的重大成果。但是，人口老龄化也会给我国经济和社会发展带来一系列深刻影响，比如老龄化导致劳动力不足，减缓我国经济发展速度等。采取积极措施，加强老龄工作，是一项重要而紧迫的战略任务，由此可见本项目的建设可以缓解人口老龄化对我国的社会及经济影响。
2.7.2 项目是适应人口老龄化的需要
新中国建立后特别是改革开放以来，国家颁布实施了一系列维护老年人权益的法律法规和政策，加强了尊老爱幼思想教育，初步建立了养老、医疗等社会保障制度，老年福利、卫生、文化、教育、体育等事业有了一定发展，老年人的生活水平和生活质量不断提高。老龄工作取得的进展和成绩，对推动经济建设和社会发展起到了重要作用。
但是，也要清醒地看到，我国老龄工作基础还比较薄弱，不能很好地适应人口老龄化的要求。主要问题是：对人口老龄化问题认识不足，老龄工作政策、法规不够健全，社会保障制度尚不完善，社区管理和老年服务设施、服务网络建设滞后，老年思想政治工作薄弱，侵犯老年人合法权益的现象时有发生。本项目的建设可以解决一部分老年人的养老问题，是适应人口老龄化趋势的需要。
2.7.3 项目建设可以满足老年人日益增长的物质和文化生活需要
老年人是社会的重要组成部分，他们为中国革命和建设作出了重要贡献。的建设可以满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下实现中国人民安居乐业中国梦的重要体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，本项目的建设也是弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及代际和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。
2.7.4 防癌抗癌体检提高人们的生命质量
本项目将在全球范围内挑选专业领域内顶级医疗机构、服务供应商，并根据个性独特的需求，由资深专家设计，提供24小时私人管家服务，从专业、服务、惊喜体验全方位体现高端品牌价值，感悟生命之美，生活之美，世界之美。
 
略……

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