第二章  项目建设背景与必要性
2.1 项目建设背景
1、政策发展背景
2016年10月25日，国务院印发的《“健康中国2030”规划纲要》，表明“健康中国”已正式上升为国家发展战略，继互联网产业之后，大健康产业成为中国经济的新引擎，广受看好。
2016年11月21日，李克强总理在上海出席第九届全球健康促进大会开幕式时强调，中国把卫生与健康放在优先发展的战略地位，在经济社会发展规划中突出健康目标，在公共政策制定实施中向健康倾斜，在财政投入上着力保障健康需求。通过政府市场协同发力，促进健康产业创新发展。
党的十八大明确提出了2020年全面建成小康社会的目标，健康是促进人民群众全面发展的必然条件，并坚持为人民健康服务的方向，坚持预防疾病为主，完善国民健康的政策。提出到2020年，建立覆盖城乡居民的中国特色基本医疗卫生制度，健康素养水平持续提高，健康服务体系完善高效，人人享有基本医疗卫生服务和基本体育健身服务，基本形成内涵丰富、结构合理的健康产业体系，主要健康指标居于中高收入国家前列。到2030年，促进全民健康的制度体系更加完善，健康领域发展更加协调，健康生活方式得到普及，健康服务质量和健康保障水平不断提高，健康产业繁荣发展，基本实现健康公平，主要健康指标进入高收入国家行列。到2050年，建成与社会主义现代化国家相适应的健康国家。
健康产业已成为全球热点，继蒸汽机引发“机械化时代”以及后来的“电气化时代”“计算机时代”和“信息网络时代”之后，当前已经到来是“健康保健时代”，而健康产业也将成为继IT产业之后的全球“财富第五波”。在整个健康产业遇到前所未有发展契机的背景下，产业出现了重要的转折点：一是大健康产业开始逐渐形成闭环，并且其商业模式开始凸显――整个行业从粗放式发展模式向精细化发展转变；二是以移动医疗、云计算、大数据、物联网为代表的信息技术已经开始渗透到产业的各个环节，支撑了上述两个方向上的转变，在服务健康行业的同时，壮大了医疗信息服务产业。
2、产业发展背景
我国大健康产业由医疗性健康服务和非医疗性健康服务两大部分构成，已形成了四大基本产业群体：以医疗服务机构为主体的医疗产业，以药品、医疗器械以及其他医疗耗材产销为主体的医药产业，以保健食品、健康产品产销为主体的保健品产业，以个性化健康检测评估、咨询服务、调理康复、保障促进等为主体的健康管理服务产业。与此同时，我国大健康产业的产业链已经逐步完善，新兴业态正在不断涌现，健康领域新兴产业包括养老产业、医疗旅游、营养保健产品研发制造、高端医疗器械研发制造等。我国的健康服务业刚刚起步，随着人口老龄化和城镇化加速，未来市场前景广阔，据估算，2013年，我国大健康产业规模预计接近2万亿元，到2016年，规模将接近3万亿元，达到全球第一。
我国大健康产业发展面临良好的政策环境。在政府层面，国家重视以人为本，提出了切实可行的新医改方案和“健康中国2020”的健康发展战略。“健康中国2020”战略明确提出到2020年我国主要健康指标基本达到中等发展中国家的水平，人均预期寿命将从2005年的73岁增加到2020年的77岁，卫生总费用占GDP的比重要增加到6.5-7%，提高两个百分点。这一政策可谓将“健康强国”作为一项基本国策，提高到了一个国家战略的高度，未来政府医疗健康投入将持续增加。除此之外，国务院于2013年9月发布了《关于促进健康服务业发展的若干意见》，提出到2020年，基本建立覆盖全生命周期的健康服务业体系，健康服务业总规模达到8万亿元以上。2015年3月，国务院厅印发《全国医疗卫生服务体系规划纲要（2015-2020）》正式稿，彰显国家优化医疗资源供给分布，全面促进分级诊疗、医养结合、医疗主句融通的决心。同时商业健康保险、健康管理有望显著受益于数据平台的全面建立。
随着我国居民收入水平不断提高，消费结构升级步伐不断加快，人们对生活质量的要求日益提高，以及人口老龄化带来的健康服务需求增长，医药健康产业将面临广阔的前景。
3、项目区资源禀赋雄厚
项目位于市河西区，位置极佳，项目用地北临城市主干道解放路，东临友谊路，解放路是市的传统商业商圈路段，地理位置极佳。
项目景观资源极佳，拥有海景城市景观。
海景资源：该项目直面观海，可以看到湾。
河景资源：项目远眺河，可以实现住户观海看河。
河西区为市的中心区域和老城区域，市的大部分的常住 人口，一线高端海景度假居住区均位于该区域内。
本项目附近有非常方便的交通网络。解放路为该区的主要干道，多条公车路线位于次路上行走，为市民带来了方便的交通网络。而凤凰国际机场则离项目大约15分钟左右的车程，高铁站离本项目仅有5分钟的车程。
2.2 项目建设必要性
1、项目的建设是建设医疗健康产业发展的需要
《市加快医疗健康产业发展行动计划(2016—2020)》明确提出市医疗健康产业发展目标，力争在“十三五”期间，显著提升公立医疗机构品牌，促进社会办医向高精专方向发展，将市建设成为全国医疗旅游基地、中医养生基地、康复保健基地。
《行动计划》明确了医疗健康产业发展十个重点推进领域，包括加强基本医疗保障体系建设、加强公共卫生保障体系建设、鼓励社会资本办医、发展高端医疗服务业、突出中医发展特色、开发医疗旅游资源、发展康复养老产业、发展健康管理服务业、加快互联网+医疗发展、加快健康保险业发展。
本项目医药广场的建设，正是符合相关的政策要求，通过项目的建设能够有效促进产业转型升级。
2、项目市场前景良好
伴随“十三五”规划建议落地，健康中国正式升级至“国家战略”。为开辟大健康产业的商业蓝海，国内企业纷纷提出了“再创业”战略，这轮创业就是要顺应全球经济的发展潮流，依托大健康行业，实现提速增量、跨界融合、创新发展。
“大健康是继IT业后的阳光产业，世界各国都在关注。在发达国家，健康产业增加值占GDP比重超过15%，而在我国，仅占国民生产总值的4%～5%，低于许多发展中国家。目前，中国健康产业的年收益约为900亿美元，而美国健康产业产值已经超过了1万亿美元。
为有效改善这一局面，激发大健康产业巨大潜力，国家提出到2020年，要基本建立覆盖全生命周期、内涵丰富、结构合理的健康服务业体系，打造一批知名品牌和良性循环的健康服务产业集群，并形成一定的国际竞争力，基本满足广大人民群众的健康服务需求。健康服务业总规模达到8万亿元以上，成为推动经济社会持续发展的重要力量。
良好的市场空间与市场前景是本项目发展的基石，因此，本项目建设可行。
3、项目建设符合城市总体规划的要求
项目整体规划充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，符合城市总体规划的要求。项目建成后，将会改善项目区基础设施条件，提高城镇建筑水平，有利于加快现代化假设步伐。
4、项目建设有利于缓解就业压力
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，项目建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，本项目建成后将增加500个工作岗位，为市当地社会就业岗位做出一定的贡献。
第三章 需求分析与建设规模
3.1 大健康行业分析
3.1.1 行业发展现状
随着经济和技术的发展，加上现代生活水平的提高，人们越来越重视健康问题，我国大健康行业的规模也在不断的扩大。2014年我国健康服务产业市场规模约4.50万亿元，到2016年我国健康服务产业5.6万亿元。若按此速度发展下去，预测2017年我国大健康服务行业的规模将到达62161亿元。
目前，我国健康服务产业链主要有五大基本产业群：一是以医疗服务机构为主体的医疗产业;二是以药品、医疗器械、医疗耗材产销为主体的医药产业;三是以保健食品、健康产品产销为主体的保健品产业;四是以健康检测评估、咨询服务、调理康复和保障促进等为主体的健康管理服务产业;五是健康养老产业。
随着经济和技术的发展，加上现代生活水平的提高，人们越来越重视健康问题，我国大健康行业的规模也在不断的扩大。2014年我国健康服务产业市场规模约4.50万亿元，到2016年我国健康服务产业5.6万亿元。若按此速度发展下去，预测2017年我国大健康服务行业的规模将到达62161亿元。
3.1.2 行业前景分析
目前，我国大健康产业前景巨大，美国2011年大健康相关人均消费为100美元，而我国同期人均消费值仅为7美元。2016年我国大健康产业规模达到5.6万亿元，到2020年国内大健康产业的产值规模有望占到GDP的10%以上。
随着我国迈入老龄化社会，老年人口占比越来越大，而老年人又是疾病多发群体，再加上国家医疗保健制度的不断完善，老年医疗服务市场需求将有望快速增长。而随着社会的进步，以及国家鼓励社会资本举办医疗机构，我国医疗行业竞争将会加剧，充分竞争的市场环境下，老年人对于医疗服务的质量要求也会越来越高。
3.2 医药行业分析
3.2.1 医药制造业发展概况 
医药制造业是关系到国计民生的基础性、战略性产业，我国目前已经形成包括化学原料药制造、化药制剂制造、中药材及中成药加工、兽用药制造、生物制品与生化药品制造等门类齐全的产业体系。“十一五”期间以来，我国医药制造业发展较快，销售收入年复合增长率为23.31%，对国民经济增长的贡献率不断提升。进入“十二五”期间后，医药制造业的增速逐渐放缓，但仍然保持快速增长势头。
根据国家统计局的统计，2016年我国医药制造业（规模以上企业）实现主营业务收28062.90亿元，较上年同期增长9.7%；2016年实现利润总额3002.90亿元，较上年同期增长13.9%。
与之前销售收入、利润总额的高速增长相比，医药制造业增速已经明显放缓，但基于我国人口结构老龄化、全面放开二胎政策、医改政策继续深入、人均收入水平提高等因素的影响，“十三五”期间医药制造业将长期维持在中高速平稳增长的新常态。
3.2.2 医药流通行业发展概况 
近年来，我国药品流通行业销售总额一直处于高增长态势，但自2011年起增速逐年放缓，从24.6%逐步递减到15.2%，行业已告别连续8年复合增长率20%以上的高速发展阶段，总体运行呈现缓中趋稳的态势，销售与利润增幅继续趋缓。行业集中度进一步提高，企业创新业务和服务模式不断出现，行业进入转型创新、全面升级阶段。
从行业整体规模来看，2015年我国药品流通市场销售规模继续提高，增长幅度有所降低。全年药品流通行业销售总额16613亿元，扣除不可比因素同比增长10.2%。其中药品零售市场3323亿元，扣除不可比因素同比增长8.6%，增幅回落0.5个百分点。
3.3 我国房地产市场走势分析
房地产开发投资累计同比增速从2016年3月份开始持续在高位运行，至2017年2月份已超过12个月同比增速在5%以上。2017年2月份的增速为8.90%。我们可以看到，总体而言全年房地产行业依然保持了高增长，特别是在土地购置方面，同比下跌幅度已出现收窄的情况。由于一线城市和二线核心城市受到限购政策的影响，2017年第一季度开始各项指标均有所回落。房地产市场整体仍然保持整体上涨的格局。其中，二三线城市库销比接近上轮新开工企稳周期的水平。但是开发面积已经有所回落，这说明增速的缓冲期正在逐步减小。
图3-1：房地产开发投资额及同比数据
 
图3-2：土地购置面积及待开发面积
 
虽然今年以来房地产调控政策频出，但是房企拿地意愿没有下降。主要原因在于行业进入调整期时，房企开始补库。并且在过去几个月内，整体货币政策的宽松使得大部分房企通过低利率频繁发债，在手资金宽裕。不过看到，由于信贷政策开始收紧后，虽然土地出让总量有所增加，但是溢价率明显下降，说明房企在一定程度上对市场有观望情绪，并对未来房价持谨慎态度，因此超过一定成本后便不再竞价。
图3-3：房地产开发投资额及同比数据
 
图3-4：商品房销售额及面积数据
 
房屋新开工面积同比增速在2014年2月突降之后，缓慢回升，至2014年11月份再度开始下滑，2015年12月份的同比增速降至-14.00%。2016年2月份，在持续下滑了22个月之后，房屋新开工面积同比增速回升至13.70%。由于房屋新开工面积累计同比增速一直是负增长，同时房地产开发投资同比增速也逐月下滑，致使持续22个月的房屋新开工面积同比增速负增长对2016年的房地产开发投资增速产生明显的向上拉力。稳增长，遏制房地产开发投资增速下滑是必有之策，这是2016年房地产行业趋暖并延续至2017年第一季度的一个最重要的原因。
图2-5：全国房屋施工面积及同比情况
 
3.4 我国房地产市场发展现状
1、需求
商品房销售面积、销售额同比增幅有所回升
图2-6：2011年至2017年6月全国商品房和住宅累计销售面积以及销售额同比增速
 
2017年1-6月，全国商品房销售面积为74662万平方米，同比增长16.1%，增幅较1-5月扩大1.8个百分点；销售额为59152亿元，同比增长21.5%，较1-5月扩大2.9个百分点。其中，住宅销售面积为64791万平方米，同比增长13.5%，销售额为49298亿元，同比增长17.9%；办公楼销售面积同比增长38.8%，销售额同比增长38.9%；商业营业用房销售面积同比增长32.5%，销售额同比增长41.7%。
2、供应
商品房投资增速继续收窄，新开工增幅扩大
图3-7：2011年至2017年6月累计房地产和住宅开发投资及其同比增速
 
房地产开发投资额同比增幅继续收窄。2017年1-6月，全国房地产开发投资额为50610亿元，同比增长8.5%，增速较1-5月收窄0.3个百分点，中西部及东北地区开发投资增速收窄使得全国整体投资增速放缓。其中，住宅开发投资额为34318亿元，同比增长10.2%，增速较1-5月扩大0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为67.8%，较1-5月提升0.2个百分点。
图3-8：2011年至2017年6月全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速
 
全国房屋新开工、施工同比增幅扩大，竣工同比增幅收窄。2017年1-6月，全国房屋新开工面积为85720万平方米，同比增长10.6%，增幅较1-5月扩大1.1个百分点；其中，住宅新开工面积为61399万平方米，同比增长14.9%，较1-5月收窄0.2个百分点。全国房屋施工面积达69.2亿平方米，同比增长3.4%，增速较1-5月扩大0.3个百分点；其中，住宅施工面积为47.3亿平方米，同比增长2.9%，较1-5月扩大0.3百分点。全国房屋竣工面积为41524万平方米，同比增长5.0%，增速较1-5月收窄0.9个百分点；其中，住宅竣工面积为29760万平方米，同比增长2.5%，增幅较1-5月收窄0.9个百分点。
3、资金来源
2017年1-6月，房地产开发企业到位资金为75765亿元，同比增长11.2%，增幅较1-5月扩大1.3个百分点。具体来看，国内贷款为13352亿元，同比增长22.1%，增幅较1-5月扩大4.8个百分点；利用外资为104亿元，同比增长58.9%，增幅较1-5月收窄56.2个百分点；自筹资金为23273亿元，同比下降2.3%，跌幅较1-5月收窄1.1个百分点；其他资金来源39035亿元，同比增长17.2%，较1-5月扩大0.5个百分点。其他资金来源中，定金及预付款为23226亿元，同比增长22.7%，增幅较1-5月扩大2.4个百分点；个人按揭贷款为12000亿元，同比增长6.7%，较1-5月收窄1.9个百分点。
2017年1-6月，在开发企业的各类资金来源中，国内贷款占比为17.6%，较1-5月下降0.2个百分点。自筹资金占比为30.7%，较1-5月提升0.2个百分点。利用外资占比为0.14%，与1-5月基本持平。其他资金占比为51.5%，与1-5月持平，其中，定金及预付款占比为30.7%，较1-5月提高0.4个百分点；个人按揭贷款占比为15.8%，较1-5月收窄0.5个百分点。
整体来看，需求方面，商品房销售面积、销售额同比增幅有所回升。供应方面，商品房投资增速继续收窄，新开工同比增速扩大。资金来源方面，到位资金同比增速提升，其中国内贷款增幅提升幅度最大。展望未来，热点城市调控政策持续收紧，成交将继续回落，而以去库存为主的三四线城市，在政策支持下，仍将保持现有的成交走势，但在去年同期高基数影响下，全国销售将有所调整。
3.5 房地产市场分析
今年以来，市认真贯彻落实中央和省房地产调控政策，把加大保障性住房建设与抑制房价上涨作为“惠民生、促和谐”的重要抓手，出台相应的房地产调控政策措施，加强对房地产市场的调控力度，强化市场监管，确保房地产开发市场平稳健康发展。上半年，全市房地产开发投资261.6亿元，同比增长19.8%；房屋销售面积141.2万平方米，同比增长60.5%。
3.5.1 房地产市场发展基本特点
1、房地产开发投资增长明显。从今年房地产开发投资来看，房地产开发投资基本上保持在两位数以上的增长，扭转了2016年房地产开发投资整体下滑的态势。
投资增长的主要原因：一是今年以来房地产开发投资新增入库项目比上年同期增长明显，新增入库投资项目35个，比上年同期增加23个；二是上年同期的对比基数较低成为投资增速提高的重要原因。今年以来受内地雾霾天气、市棚户区改造等因素的影响，开发企业提高了市房地产市场预期，对现有项目的持续投入明显加快，导致了房地产开发投资的持续增长。
2、房屋销售大幅增长。今年以来，受内地雾霾天气、市棚户区改造、上年同期商品房销售量相对较低，对比基数偏小，加上今年以来市对商品房价格的调控等因素影响，购房需求有所释放，推动我市房地产市场大幅增长。上半年，全市房屋销售面积141.16万平方米，同比增长60.5%。
3、建设规模持续增大。随着房地产开发投资的持续增长，开发建设规模也继续扩大。上半年，全市房地产房屋施工面积1756.82万平米，同比增长29.2%；房屋新开工面积145.56万平米，同比增长26.3%，比上年同期提高26.8个百分点，其中住宅新开工面积107.98万平米，增长93.1%，比上年同期提高119个百分点。
4、到位资金充足，结构变化亟待关注。上半年，全市房地产开发企业资金仍较为充足，到位资金721.64亿元，同比增长50.1%，资金到位率206.8%，比去年同期增加32.8个百分点。但从资金来源结构看，受商品房销售情况的影响，在本年资金来源中，以定金及预售款和个人按揭贷款为主的其他资金285.03亿元，同比增长200.5%；国内贷款76.16亿元，增长4.2%；自筹资金164.45亿元，同比增长18.3%。资金来源结构的变化反映了市场销售状况的变动趋势将对企业资金保障产生越来越重要的影响。
3.5.2 房地产市场前景分析 
1、调控政策引导合理住房需求。今年以来，对房地产市场的调控政策措施不断出台和实施，有利于限制市炒房投机需求，遏制房价过快上涨，这将使今年全市商品房销售市场更加趋于理性，保持平稳健康的发展态势。
2、保障性住房建设将成为市房地产市场内部稳定器。近年来，市不断加快棚户区改造力度，目前市2017年棚户区改造项目共35个，棚户区改造项目已经启动的有17个，其中棚户区改造安置项目已动工7个。随着棚户区改造的不断推进，保障性安置区建设进度的加快，将成为市房地产建设投资和市场供给的重要支柱，与商品房相互作用，为市构建起平稳协调的房地产市场起到重要作用。
3、房地产市场继续保持平稳较快增长。在近年来国内雾霾天气与良好空气质量的对比下和在部分楼盘促销策略的促进下，凭借良好的自然资源和理想的人居环境，以及棚改居民的需求释放，预计市下半年房地产销售市场依然会保持平稳较快增长态势。
 
略……

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