1.3 项目建设背景及必要性
1.3.1 项目建设背景
1、仓储物流产业发展背景
我国的物流成本占GDP的比重逐年下降，从这个角度来讲，当下降速度超过GDP速度时，物流行业应该是创造的产值越来越低的一个行业。但这并不意味着物流行业没有前景。物流成本占GDP比重的下降除了产业结构调整（第三产业物流需求较低）因素之外，物流技术和管理水平的提高是一个主要因素。目前我国物流成本占GDP比重为20%左右，美国为10%左右，抛除产业结构因素，我国的比重比美国的比重应该高5%左右。也就是说随着越来越多的物流企业掌握先进的物流技术和管理水平之后，我国物流成本占GDP的比重将会持续下降。那这些掌握先进物流技术、管理水平和拥有优质服务的企业将是我国物流行业的胜利者。从这个角度来讲，物流行业的前景大有可为。
随着主要经济体贸易流大幅减弱，亚美、亚欧等全球海运主干航线的货量不可避免地进入下行通道。物流需求的增加，以及对物流认识的深化，我国在计划机制下形成的一大批运输、仓储及货代企业，为适应新形势下竞争的需要，正努力改变原有单一的仓储或运输服务方向，积极扩展经营范围，延伸物流服务项目。逐渐向多功能的现代物流万向发展。
2、汽车配件产业发展背景
纵观汽车工业发展史，零部件工业的发展始终处于重中之重的地位。从某种意义上说，一国的汽车零部件工业水平决定了该国的汽车工业水平。一辆汽车是由成千上万的零部件组成的。因此汽车零部件的重要性是不言而喻的。一辆汽车要在场上具有较强的竞争力，更离不开技术先进、性能优异的汽车零部件。在汽车制造行业面临日益严苛的法规要求和能源紧缺的情况下，安全、排放、节能等方面相关零部件的作用更是至关重要。根据国务院发展研究中心产业经济研究部对中国场需求总量的最新预测，国内汽车保有量2010年达到5669万辆，2020年将达到13103万辆。按照国际运行的标准，汽车行业整车与零部件规模比例应为1∶1.7，由此可以推算，汽车零部件产业的空间很大。
3、石材产业发展背景
我国的石材使用不仅有着悠久的历史，也有着广阔的前景。作为建筑材料的石材，目前已在室内外装饰艺术、城雕塑、园林工程、道路交通、化工轻工原料、精密仪器和机械配件、小型工艺品等多方面得到了应用。
石材行业的悠久历史源于我国石材资源的丰富和品种的繁多。目前初步探明，我国大理石储量达500亿立方米；花岗石储量为240亿立方米，且分布广泛。我国花岗石、大理石资源丰富，矿床星罗棋布，遍及全国各省、、自治区，为石材工业的发展，奠定了十分有力的基础。
随着我国城化建设进程的进一步加快以及大量工程的改造、扩建、新建的需要，每年将会需要大量的石材。据预测，特别是花岗岩、大理石、板材，其在建筑工程、政工程建设以及工业建设中用途十分广泛。
当前“十三五”是我国社会经济发展重要转折期，国民经济将从高速发展转向中高速的新常态发展。一方面，国家将加大力度推动战略新兴产业的发展，另一方面，加快传统产业转型升级。对于原材料工业来说，转变发展方式，化解产能过剩，优化产业结构，创新商业模式，转型、升级、提质、增效将成为主要任务。石材作为传统的资源型原材料产业，同样面临着严峻形势。
1.3.2 项目建设必要性
1、项目的建设符合我国相关政策、规划的发展要求
1）《商贸物流发展“十三五”规划》提出推动国际物流发展，支持在“一带一路”国际大通道、沿线中心城、重点港口、重点境外经贸合作区建设物流中心，发展商贸物流型境外经贸合作区。以跨境电子商务发展为重点，引导和鼓励有条件的企业科学规划、有序建设海外物流基础设施，打造具有较强辐射能力的公共海外仓。支持行业协会开展国际合作，建设仓储资源信息平台，促进国内外仓储资源共享。鼓励国内商贸物流企业与外商投资企业加强合作，提升商业创新水平和现代服务理念，实现结构升级和服务能力提升。
2）《商贸物流发展“十三五”规划》提出“十三五”期间，基本形成城乡协调、区域协同、国内外有效衔接的商贸物流网络；商贸物流标准化、信息化、集约化和国际化水平显著提高，商贸流通领域托盘标准化水平大幅提升，标准托盘使用率达到30%左右，先进信息技术应用取得明显成效，商贸物流企业竞争力持续增强；商贸物流成本明显下降，批发零售企业物流费用率降低到7%左右，服务质量和效率明显提升；政府管理与服务方式更加优化，法治化营商环境更趋完善；基本建立起高效集约、协同共享、融合开放、绿色环保的商贸物流体系。
推进物流园区转型升级，加强园区水、电、路、网络、通信、热力等基础设施建设，提升仓储、运输、配送、信息等公共服务水平，通过信息平台引导线上、线下对接，拓展物流园区增值服务功能。加强城配送中心建设，支持具有公益性的城配送公共服务设施建设，推动位于城或城乡结合部的货运场站转型为社会化配送中心。加强末端配送网点建设，提升末端配送网点覆盖率，完善配送停靠和装卸设施。
3）《现代物流业发展“十三五”规划》提出到2020年，全球物流资源配置能力显著增强，对接国际、连接腹地、服务全国的物流网络基本建成，便捷、高效、安全、绿色的现代物流服务体系初步形成，物流企业的竞争力和创新能力大幅提高，物流现代化水平明显提升，物流场环境进一步优化。
构建供应链管理平台，发展先进制造业物流。围绕装备制造、新一代信息技术、航空航天、生物医药、新能源、新材料、节能环保等高端产业和机器人、3D打印设备、智能终端、新能源汽车等新兴产业的加快发展，以及现代石化、现代冶金、轻工纺织等传统产业的改造提升，鼓励物流企业向供应链上下游延伸服务，构建供应链管理平台，发展精益物流、智能物流、供应链物流等高端制造业物流服务，促进物流业与制造业的联动、融合发展。
按照物流业空间总体布局结构和物流设施体系，结合物流发展基础和现有物流园区主导功能及物流业发展需求，规划布局生产服务型、商贸服务型、口岸服务型、货运枢纽型和综合服务型五类物流园区。同时，结合各级各类产业园区空间布局和配套物流需求，规划布局一批依托产业园区发展的专业物流节点，促进物流业与制造业等相关产业融合发展。
在国家阶段规划的指引下，相关部门积极出台政策鼓励各省物流园区及相关企业推进仓储物流业务的发展。项目单位顺应相关政策规划的发展要求，通过项目的建设不仅能够促进汽车配件、石材板材产业的发展，而且能够有效的构建区域现代化物流体系，促进现代物流产业的发展壮大。
2、项目物流产业发展前景良好
“十三五”时期是我国全面建成小康社会的决胜阶段，也是推进供给侧结构性改革的重要时期，商贸物流发展面临重大机遇：居民消费规模进一步扩大，服务需求更加多元，为商贸物流业发展提供了广阔场。随着“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展的推进实施，物流基础设施加快建设，为商贸物流区域协调发展奠定基础。新型城镇化和农业现代化有利于实现城乡融合，提高城和农村间物流基础设施衔接和配套水平，为商贸物流发展提供支撑。云计算、大数据、物联网、移动互联网等新一代信息技术普及应用，有利于高效整合物流资源，为商贸物流转型升级和创新发展创造条件。内外贸一体化进程加快、跨境电子商务等新型贸易方式兴起，为商贸物流国际化发展拓展空间。法治化营商环境持续改善，有利于促进商贸物流主体公平竞争，为行业规范发展提供保障。
“十三五”时期，商贸物流发展也面临诸多挑战：资源环境约束强化，人工、租金成本刚性上升，标准化、信息化、集约化、绿色化发展任务艰巨。居民消费结构升级，对商贸物流服务向精细化、个性化、专业化发展提出更高要求。随着经济全球化、区域经济一体化进程加快，商贸物流企业在创新服务模式、提高经营效率等方面面临更加激烈的国际竞争。商业新技术、新业态、新模式给传统商贸物流发展带来新的挑战。
总体来看，商贸物流发展仍处于大有可为的重要战略机遇期，项目单位准确把握战略机遇期内涵和条件的深刻变化，着力在优化商贸物流结构、增强内生动力、切实转变发展方式，不断提高区域商贸物流发展水平。
3、项目产业发展前景良好促进项目的建设
当前，随着经济全球化和区域融合深入发展，产业分工持续细化，供给侧结构性改革深入推进，居民消费加快升级，新技术、新业态迅速发展，物流业呈现出网络化、国际化、融合化、专业化的发展态势。国内有关省特别是周边地依托交通区位优势和产业基础，加强规划布局和政策引导，现代物流业发展取得较好成效。现代物流业发展面临新的机遇和挑战，进入转型升级、提质增效的关键时期。
1）供给侧结构性改革对物流业转型发展提出新要求。现代物流业贯穿一、二、三产业，连接生产和消费，既是生产环节的供给侧，又是消费环节的需求侧，涉及领域广、发展潜力大、带动作用强，在供给侧结构性改革中发挥着重要作用。深入推进供给侧结构性改革，要求现代物流业必须按照需求导向、场导向转型升级，着力扩大现代仓储物流等中高端服务供给，从数量扩张向质量提升转变。
2）“一带一路”和中原城群建设为加快物流业发展创造新机遇。国家大力推进“一带一路”建设，中原城群及郑州大都区建设如火如荼，作为通南达北、连东贯西的重要物流通道地位更加凸显，与周边地区的互联互通效应持续提升，供应链物流和中转联运物流需求快速增长。
3）新一轮科技革命为物流创新发展提供新动力。现代物流业转型发展是降低成本、提高效率的重要方式。物联网、云计算、大数据、移动互联等信息技术广泛应用，供应链管理方式创新和多式联运加快发展，为现代物流业融入产业链、优化供应链、重塑价值链，提高生产经营和流通效率，提供了强劲支撑。
4）居民消费升级为物流需求拓展广阔新空间。现代物流业是保障产品质量的重要环节。随着居民消费水平不断提高，人民群众对便利化、高品质、安全性产品和服务的消费需求日益旺盛，为仓储物流产业发展提供了广阔的场空间。
4、项目的建设是提高企业经济运行质量和效益的需要
随着全球经济一体化的发展，企业的采购、仓储、销售、配送等协作关系日趋复杂，企业间的竞争已不单是产品性能和质量的竞争，也包含仓储物流能力的竞争。目前不少企业仍沿用计划经济时期的以生产为中心的管理模式，造成一方面生产企业原材料和产成品库存过大，占用资金较多，另一方面，运输仓储企业有效货源不足，现有设施不能充分利用，导致企业资金周转不灵，经济运行质量不高。
现代仓储物流是对流通方式的一场革命，它作为一种先进的管理技术和组织方式，对资源进行优化整合，从整体上改变了企业的一些运行方式。它要求企业以场为导向，以需求为目标，最大限度的降低企业产品总成本，提高服务质量和经济效益。因此，项目的建设是提高区域经济运行质量和效益的必要。
第二章 场分析
2.1 我国仓储物流行业发展分析
仓储行业是流通行业的重要子行业之一，储藏和保管商品就是主要业务形态。从供应链的角度来看，物流过程是由一系列的“供给”和“需求”组成。当供给和需求的节奏不一致时，即出现生产的产品不能及时消费或者存在需求不能被满足时，需要建立产品的储备来满足后来的需求。所以，仓储的出现是为了解决生产和需求在时间上的不一致。
图2-1：供应链上的“需求”和“供给”
我国物流行业持续发展，2014年我国物流总费用可达到10.6万亿元，同比增7%。从物流业增长值的比例构成上看，尽管交通运输在物流也得比例可达70%左右，但仓储业占物流业年增长值的比例在不断上升，2014年可达到8.81%。
我国仓储物流业的发展趋势及方向：
（1）仓储物流业的社会化、功能化发展方向
我国仓储业应趋于向社会化、功能化发展。充分利用已有的仓储资源的仓储社会化，提高仓储效率和仓储业分工发展的专业化功能，加速满足社会生产发展和促进物流效率提高的仓储标准化，提高仓储自身效率，实现仓储管理的现代化。仓储业需要以“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”为原则进行现代化改造，建立科学的企业治理结构，成为自负盈亏、自主经营的场竞争主体，以彻底改变我国仓储业的不良状况，真正成为场资源，向更加完善的方向发展。
（2）机械化、自动化发展方向
我国仓储业的技术水平和功能出现重复现象。随着生产技术的发展，生产机械化已是现代企业生产的基本要求。就机械化程度而言，仓储机械化是仓储业发展的必然。仓储企业应通过机械化实现最低的人力作业，加大企业集成度，减少人身伤害和货物损害，提高作业效率的目标。随着货物运输包装向着大型化、托盘化的发展，仓储也必然要向机械化过渡。在仓储自动化方面，我国仓储物流业还有很长的一段路要走。随着现代工业生产的发展，柔性制造系统、计算机集成制造系统和工厂自动化对自动化仓储提出了更高的要求，搬运仓储技术要具有更可靠、更实时的信息，工厂和仓库中的物流必须伴随着并行的信息流。
（3）信息化、信息网络化发展方向
信息化、信息网络化是社会经济发展不可或缺的一部分，对于仓储物流业同样如此。对于存货品种繁多、存量巨大的物流与配送中心，要提高仓库利用率，保持高效率的存货流转，实施精确的存货控制，没有计算机的信息管理和处理是不可能实现的。企业生产、经营的决策需要仓储及时地把存货信息反馈给管理部门，在充分掌握物品的存量、储备、存放地点、消费速度的情况下，才能够准确的制定生产和经营决策。要实现高效的物流管理就需要仓库、厂商、物流管理者、物流需求者、运输工具之间建立有效的信息网络，实现仓储信息共享，通过信息网络控制物流，做到仓储信息网络化。
2.2 我国物流行业发展分析
物流运行质量提升，“降成本”取得成效
物流领域“降成本”取得实效。随着供给侧结构性改革的深入推进，为进一步推进物流降本增效，国务院连续两年出台推进物流业降本增效的文件，物流领域“降成本”取得成效。2017年社会物流总费用与GDP的比率为14.6%，比上年下降0.3个百分点。即每万元GDP所消耗的社会物流总费用为1460元，比上年下降2.0%，社会物流总费用占GDP的比率进入连续回落阶段。
从构成看，物流降本增效、货畅其流取得初步成效，物流各环节的协同性不断增强。在社会物流总费用中，运输费用6.6万亿元，占54.7%，同比提高0.9个百分点；保管费用3.9万亿元，占32.4%，下降0.8个百分点；管理费用1.6万亿元，占12.9%，下降0.1个百分点。从变化情况看，运输环节在社会物流总费用中的比重持续提高，保管环节则连续下降，表明当前物流流转速度提升，库存、资金占用时间及成本有所下降。
库存周转效率保持较高水平。在去产能的大背景下，社会库存整体保持较低水平，库存周转效率保持高位。2017年中国仓储指数中的平均库存周转次数指数平均为52.1点，全年均处在扩张区间，表明仓储物流企业周转效率持续保持较快增长。
物流需求稳中向好，结构进一步改善
物流需求稳中向好。2017年，全国社会物流总额252.8万亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%，增速比上年提高0.6个百分点。
分季度看，一季度56.7万亿元，增长7.1%，提高1.1个百分点；上半年118.9万亿元，增长7.1%，提高0.9个百分点；前三季度184.8万亿元，增长6.9%，提高0.8个百分点；全年社会物流总额呈现稳中向好的发展态势。
物流需求结构性改革取得重要进展。一是物流需求新旧动能的转换加快。从不同产业来看，新兴产业继续保持强劲增长趋势，传统产业转型升级。从结构看，1—12月高新技术产业PMI指数均值水平达53%以上，消费品行业和装备制造业均值接近53%，较去年同期均有提升；同时，基础原材料等高耗能行业均值仍在50%以下，物流需求低于工业平均水平。
二是消费与民生领域物流需求成为物流需求增长的重要驱动力。从结构看，消费与民生领域高速增长对物流需求的贡献率持续提高。全年单位与居民物品物流总额同比增长29.9%，高于社会物流总额增长23.2个百分点，成为物流需求增长的重要驱动力。
其中，网络消费驱动的物流需求在上年高增速的基础上继续快速增长，全年实物商品网上零售额规模超过5万亿元，增长28%，带动快递及电商物流需求高速增长。
2017年电商物流行业整体向好，总业务量指数平均达到143.4点，反映出全年电商物流业务量同比增速超过40%。
三是进口物流需求形势较好。在全球经济温和复苏，内需稳中向好，彻底扭转了2016年同期大幅下降的局面。全球制造业PMI均值达到54.7%的较高水平。在内外需求总体向好的带动下，进口物流需求保持较快增长，全年增长8.7%，比上年提高1.6个百分点。
物流产业转型升级态势明显
一是物流专业化提升，场规模持续扩大。2017年物流专业化水平持续提升，物流场规模加速扩张。全年物流业总收入为8.8万亿元，比上年增长11.5%，增速提高6.9个百分点。从细分场来看，与产业升级相关的物流细分行业增势良好，冷链场规模预计仍将超过20%，快递服务企业业务收入比上年增长24.7%，增速均高于物流业平均水平。
二是物流业景气状况良好，企业经营状况改善。物流企业业务需求旺盛，运营效率稳中提升，物流业整体呈现活跃态势，物流业景气状况处于近年来较高水平。2017年中国物流景气指数平均为55.3%，比2016年均值高出0.1个百分点，11月回升至58.6%，为2017年以来最高水平，12月份为56.6%，指数有所回落但仍处于55%的高景气区间。
随着物流场需求和物流设备利用不断改善，企业效益稳中有升。2017年物流业景气指数中反映企业效益的主营业务利润指数平均为51.6%，同比提高1.7个百分点。其中，中国仓储指数业务利润指数平均水平为51.6%，较2016年同期回升3.5个百分点，显示在物流需求回升的同时，企业效益趋于改善。
物流供需平衡性增强，价格回升
物流场价格稳中有升。2017年，一方面，受到经济整体回暖、大宗产品价格回升等因素影响，相关物流需求增势良好；另一方面，在相关政策及企业转型升级等多方因素推动下，公路和水运等领域淘汰过剩运能、更新升级运力的步伐不断加快。综合来看，物流场供需增长更趋平衡，服务价格水平稳中有升。
一是公路物流价格总体平稳，较上年略有回升。2017年，公路物流场需求增势稳定，运力更新升级不断加快，价格总体小幅回升。中国公路物流价格指数年平均为106.5点，比2016年均值回升3%。其中上半年指数延续了2016年三、四季度冲高后的回升走势，下半年则有所趋缓。
二是水运价格连续上涨，显著回升。2017年，海运运力供给过剩情况有所改善，大宗商品需求的不断上升，场运行态势良好，价格显著回升。其中，上半年价格震荡波动，进入下半年则显著回升，价格指数连续5个月上涨，回升幅度不断扩大，12月中国沿海散货运价指数升至1500.83点，为近五年来的最高水平。全年平均为1148点，比2016年回升25.1%。
物流运行环境进一步改善
物流相关固定资产投资保持较快增长。2017年物流相关固定资产投资结构质量不断提升，围绕促转型、补短板等方面有效投资保持较快增长。全年交通运输、仓储和邮政业完成投资6.1万亿元，增长14.8%，增速比上年提高5.3个百分点，全年均保持10%以上的增长速度。
物流基础设施进一步完善。一是物流运输设施网持续优化。二是物流基础设施短板进一步补强。
2017年8月，国务院办公厅发出的《关于进一步推进物流降本增效，促进实体经济发展的意见》（国办发〔2017〕73号），提出27条具体政策措施。以及一系列政策、意见的出台，物流政策环境持续改善。随着“放管服”改革深入推进，制约行业发展的制度环境逐步好转。
物流业景气中反映运作效率的资金利用率指数2017年平均为53.6%，比2016年提高2.3个百分点；1—11月重点调查物流企业资产负债率50.8%，比上年下降1.4个百分点；流动资产周转率2.8，比上年提高0.5个百分点。综合来看，物流领域资金环境进一步改善，企业资金流动性增强，融资压力有所缓解，偿债能力有所提高，企业经营发展态势良好。
总的来看，2017年物流运行延续了稳中有进、稳中向好的发展态势，物流发展的质量和效益稳步提升，政策环境持续改善，为2018年继续保持稳中向好奠定较好基础。
2018年，供给侧结构性改革仍将进一步深化，去产能、去杠杆和降成本效果有望持续显现，优质增量供给将逐步提升。预计2018年社会物流运行将继续保持稳中有进，全国社会物流总额增速在6.5%左右，社会物流总费用与GDP的比率则延续稳步回落的走势。
2.3 我国汽车零部件产业发展分析
根据中国汽车工业协会于2017年11月13日公布的数据：随着我国汽车行业的高速发展、汽车保有量的增加以及汽车零部件进口场的扩大，我国汽车零部件行业得到了迅速发展，增长速度整体高于我国整车行业。
近年来汽车增速高于场预期，保有量提前2-3年突破2亿，2019或超美国：①根据中国汽车工业协会2015年《中国汽车保有量上限在哪里》的文章：工信部官员表示“到2020年，中国汽车保有量将超过2亿辆。保守计算，如果每年净增1500万辆，到2018年底，中国汽车保有量就会超过两亿辆”；②2017年3月据公安部交管局统计“截至2017年3月底，中国汽车保有量达2亿辆，实现历史性跨越。据贸促会汽车行业委员会会长王侠预测，2019年将超越美国，成世界汽车保有量最大的国家。美国大概有2.53亿辆”。
“总量增加，增速放缓”汽车保有空间仍然存在，但不应过分放大：中汽中心资源数据中心的专家表示：受各种资源约束，中国汽车保有量不可能达到中等发达国家水平，千人保有量最高峰值是280辆。届时如果中国人口保持在14亿，全国汽车保有量可以达到3.9亿辆。
图2-2：中国汽车产销量及增速统计
根据中国汽车工业协会公布的数据：①2017年汽车行业的利润表现一般，主要是主营业务收入增长10.8%，但成本增长11.4%，形成的较大分化现象；②汽车行业管理费用增长也是相对较低，销售费用增长更是较2016年增长放缓，但成本上升压力较大。因此汽车行业的利润表现较差；③汽车行业的乘用车表现不佳影响利润表现，其问题仍是入门级消费不足的影响。2017年的汽车行业的利润率为8%，相对2016年表现下降0.4%，利润率的优势地位下降。
表2-1：2017年汽车制造业收入及利润增长但利润率下降
| - | 主营业务收入（亿元） | 利润总额（亿元） | 销售利润率 | ||||
| 下游工业企业门类 | 2017 | 增速 | 2017 | 增速 | 2017 | 2016 | 增减 |
| 计算机、通信及其他电子设备制造业 | 105525 | 13% | 5440 | 23% | 5.2% | 4.7% | 0.5% |
| 汽车制造业 | 85333 | 11% | 6833 | 6% | 8.0% | 8.4% | -0.4% |
| 医药制造业 | 28186 | 13% | 3314 | 18% | 11.8% | 11.2% | 0.6% |
| 食品制造业 | 23118 | 8% | 1851 | 7% | 8.0% | 8.1% | -0.1% |
| 纺织服装、服饰业 | 21904 | 1% | 1264 | 3% | 5.8% | 5.7% | 0.1% |
| 酒、饮料和精致茶制造业 | 17637 | 8% | 2018 | 18% | 11.4% | 10.5% | 0.9% |
| 文教、工美、体育和娱乐用品制造业 | 16568 | 8% | 936 | 7% | 5.6% | 5.7% | -0.1% |
| 皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业 | 14693 | 4% | 897 | 7% | 6.1% | 5.9% | 0.2% |
| 家具制造业 | 9056 | 10% | 565 | 9% | 6.2% | 6.3% | -0.1% |
| 烟草制造业 | 8898 | 2% | 972 | -6% | 10.9% | 11.9% | -1.0% |
表2-2：2017汽车场产销情况
| - | 整体 | 乘用车 | 商用车 | 新能源汽车 |
| 产量（万辆） | 2901.5 | 2480.7 | 420.9 | 79.4 |
| 产量同比增长 | 3.20% | 1.60% | 13.80% | 53.80% |
| 销量（万辆） | 2887.9 | 2471.8 | 416.1 | 77.7 |
| 销量同比增长 | 3% | 1.40% | 14% | 53.30% |
表2-3：2018汽车场销量情况预计
| - | 整体 | 乘用车 | 商用车 | 新能源汽车 |
| 销量（万辆） | 2987 | 2559 | 428 | 100 |
| 同比增速 | 3% | 3% | 2% | 29% |
汽车后场最早的分类是以汽车整车销售的前、后顺序进行分类的，汽车后场行业简称-车后。汽车后场大体上可分为七大行业：汽保行业；汽车金融行业；汽车IT行业；汽车精品、用品、美容、快修及改装行业又称汽车养护行业；汽车维修配件行业；汽车文化及汽车运动行业；二手车及汽车租赁行业等。
据《2013-2017中国汽车后场蓝皮书》估算，汽车后场整体行业利润可达到40%至50%，个别细分行业的利润甚至更高。
数据显示，在发达国家场，汽车制造与销售的利润约占整个汽车产业利润的20%，零部件供应利润约占20%，其他60%的利润是在服务领域中产生的。由于目前我国的汽车销售利润占比依然很高，按照业界每1元购车消费会带动0.65元汽车售后服务的惯例来看，我国汽车后场潜力巨大。
我国汽车场保有量1.54亿辆，整体后场规模在2万亿元左右，随着保有量快速上升、车龄稳步增加以及场进一步成熟，我国汽车后场的规模未来有相当大的提升空间。（后场空间巨大）
维修场7500亿（其中配件场4500亿）
汽车用品场4934.3亿
机动车保险4785亿
二手车场交易3675亿
汽车改装行业产值1000亿元
汽车租赁场380亿元
合计：22274 亿元
图2-3：汽车后场分布图
汽车后场渠道分析：
目前国内汽车场和汽配场基本上分为两大类：一类是专业场，规模可大可小；一类是大型综合场；各有各的优势。从短期内这种优势比较明显，但随着规模化、网络化、现代化、高科技的发展，大型综合场的优势会越来越突出。不仅仅是硬件高水平高档次，软件也必须呈现高水平高档次。
2016年综合的汽配城也在全国各地迅速兴起。据中国汽车配件用品场协会公布的数据，2016年全国大大小小的汽车城、汽配城、汽车用品城已经超过2000家之多。洗牌和整合将成为下一阶段汽配场的主旋律。
而汽车零配件后场各种服务端也各有局限。整车厂体系的4S店，有原厂零配件品质保证，在施工质量、专业性、维修环境上有优势，价格高。独立的社会修理厂，其优势在于价格低廉、营业时间与地理位置弹性较大，缺点是经营方式低端落后、配件不正宗、无专业性保障。
后场的巨大蛋糕必然引来各路豪杰前来瓜分，作为零部件的供应商也自己站出来进军后场，同时占据了价格优势与技术优势，必然引来汽车后场的新一轮洗牌。
2.5 我国石材产业发展分析
2.5.1 我国石材行业当前政策环境分析
产业发展要紧贴国家政策，中央提出的“一带一路”发展战略对石材行业的影响，中国石材协会会长邹传胜认为，“一带一路”发展战略已获国内外广泛认可，其效应正在扩散并持续发酵，基于“一带一路”战略的大量基础设施建设将随之启动。
我国幅员辽阔，县域经济的种类林林总总，但资源型经济是重要的一种类型。如果把眼光放到镇一级，在相当一部分的镇域经济中，资源型的单一类别已经成为阻碍镇域经济发展的一个重要因素。改革开放以来，资源型的镇域经济经历了从高速发展到适度调控，以至于到目前，因为经济、环境等多方面的因素，不得不面临转型的压力。
石材产业正是资源型经济的一个部分，在福建泉州地区，晋江、南安、惠安都有部分镇域对此形成了高度的依赖，在推动镇域乃至区域经济发展的同时，也带来了经济形式单一、资源存量枯竭、环境污染严重以及安全生产等方面的问题。
目前，如何通过转型升级，提升石材产业的发展水平，已成为地方政府须直面的问题。毋庸置疑，政府的政策对石材产业的引导起到关键的作用，针对泉州地区的石材产业，深入研究剖析地方政府在政策执行等方面的情况，进而提出相应的意见和建议，不仅是对石材产业本身发展的一种促进，更是对资源依赖型经济在面临转型升级压力情况下的实证性研究，具有重要现实意义。
我国的石材虽然面临一些困难和压力。但是还应看到国内、国际场广阔，蕴藏着巨大的发展机遇，项目单位应坚持科学发展观，做好行业和产品结构的调整，着重利用国家政策积极调整产业结构和营销模式：
1、各个企业之间要坚持良性竞争
石材行业要调整产品结构、营销模式、企业组织结构。火山岩防止不必要的内耗，学习陶瓷行业的营销理念和模式，走产业整合的道路，打造业内的航母级企业。
2、实施国际场的多元化战略
利用荒料进口税率降低和入口退税率提高等国家的政策扶持。巩固欧美日韩场，开发新兴场。
3、加大国内场的开发力度
石材业界应该顺应我国“扩内需、保增长”总体部署。巩固东部，开发中西部，不应该盲目的扩大再生产。
4、国家经济政策是石材企业发展动力
我国房地产即使恢复正增长，未来也是温和的、个位数的增长。在这样的大背景下，我国所有与房地产相关的行业都会由过去的超常规增长开始进入相对温和的增长阶段。
现在“一带一路”上涉及的沿线总人口约44亿，经济总量约21万亿美元，占全球的29%。基础设施是他们的短板，而基础设施恰恰是我国目前在国际上最有优势的。我国在“一带一路”方面，做基础设施的同时，为包括石材在内的国内产业在海外制造一个跟国内一样规模的石材行业产能，这是完全有必要的。石材行业还远远没有到夕阳产业这一步，在这个里面国内需求在升级，另外一方面要通过技术升级，尤其是配合我国产业升级，让石材行业向高价值的产品升级。
2.5.2 石材行业发展趋势
“十三五”是我国社会经济发展重要转折期，国民经济将从高速发展转向中高速的新常态发展。一方面，国家将加大力度推动战略新兴产业的发展，另一方面，加快传统产业转型升级。对于原材料工业来说，转变发展方式，化解产能过剩，优化产业结构，创新商业模式，转型、升级、提质、增效将成为主要任务。石材作为传统的资源型原材料产业，同样面临着严峻形势。
1、如何把握需求增长、需求结构变化的场新趋势。
首先，拉动石材消费的动力发生变化。过去10年，我国GDP保持高速度，房地产、基础设施、建筑业以及城镇化进程等都保持高速度，同时，石材国际贸易量、贸易额保持了年均13%、14%增长。与之相对应的石材产量以年均23%速度在增长。究其原因主要是国内外场需求增长拉动的结果。2015年以来，经济增长下行压力越来越大，石材场需求下滑随之而来。十三五，国民经济保持在7%左右增长，建筑业、房地产业增速放缓甚至下降，石材需求将面临严竣挑战，以量增为主要特征的行业发展方式将结束，更多的将表现在质量提升、消费结构升级和新消费领域扩展上。
2、符合制造业2025大趋势。
国家公布的《制造业2025》为石材产业转型升级指明了方向。首先是对行业创新的要求，包括产品创新和集成创新。石材个性化较强，产品设计一直是中国石材产品与意大利、西班牙等强国的差距所在。其主要原因是企业发展理念不到位，模仿、抄袭、同质化发展占大部分，自主创新意识不强。其次企业实力有限，无研发能力。第三知识产权保护不够，科研成果产业化受到影响。另外，装饰装修类产品应用不仅取决于产品本身，更重要的是产品集成后形成的空间效果，这就要求具备整体解决方案设计的能力。从目前石材行业来看，大量企业在产业价值链分工中，只处于生产加工阶段。大量的产品为石材大板，属中间产品，最终应用还要装饰工程公司进行二次加工。其次，加强两化融合，推进智能化制造。石材行业目前只是达到机械化，自动化、智能化、网络化水平差距较大。柔性制造，以需求为导向是未来石材产业发展趋势。
3、网络技术、数字化技术在行业中的推广应用。
建立数字化矿山、数字化工厂，加快人机智能交互、工业机器人、智能物流管理等技术和装备在生产过程中的应用，促进制造工艺的仿真优化、数字化控制、状态信息实时监测和自适应控制。加快产品全生命周期管理、客户关系管理、供应链管理系统的推广应用，促进集团管控、设计与制造、产供销一体、业务和财务衔接等关键环节集成，实现智能管控。这是新时期石材行业转型升级重要标志之一。由产品制造向提供产品和服务转变是产业价值链延伸的需要，是消费升级必然结果。石材产品的应用，其设计、运输、安装、维护都有较高的专业化要求。建立完善的服务体系，一条龙式服务，是未来消费的大趋势。发展基于工业云服务和工业大数据平台等互联网的个性化定制、众包设计、云制造等新型制造模式，建立优势互补、合作共赢的开放型产业生态体系，是制造业升级的重要内容。
4、满足绿色发展、可扶持发展新要求。石材属资源依赖型、生态环境敏感型产业。
随着我国对生态环境保护的加强，对资源节约与保护要求提高，石材行业绿色发展、可持续发展成为产业发展的必由之路。近年来，各地区开发石材受到林地保护、自然景观保护、生态功能划定、水土流失治理以及旅游设施的影响越来越突出。未来要求也越来越高。
5、实现以人为本、产业新城、产业融合、和谐发展的新目标。
各地石材产业集群发展不再是以单一石材产业发展为目标，石材产业发展要结合新四化、新型城镇化建设、脱贫致富、人员就业、相关产业融合等要求，建立产业新城，这是未来石材产业集群发展的新目标。发展思路以产业集群及产业集群升级理论为指导，深入研究和地区自身特点和不同发展阶段，因地制宜，重新定位。以产业集群体系优化和产业价值链提升为主线，以创新机制机构培育、大企业培育、商业模式创新和人才引进为重点，以集群内部专业协作机制体制建立、内外部各种网络关系以及产业集群良好的产业氛围培育为支撑，以生态环保和可持续发展为底线，构建现代绿色化石材产业集群。
6、鼓励企业建立设计研发中心、引进和技持技术服务中介机构、建立技术创新联盟。
加快人才队伍培养、高级技术人才引进。在大型产业集群，或一定区域内的多个产业集群内建立石材职业教育培训机构、高等院校，发展各类创新设计教育，设立工业设计奖，激发全社会创新设计的积极性和主动性。四是抓住“大众创业，万众创新”新机遇，出台推进石材创新的政策措施，包括创业基金、创新投贷联动、股权众筹等融资方式、营造创业创新便利条件、政府简政放权和优化服务，为企业创新创造良好环境。
7、优化产业结构促进集群升级。
产业集群结构优化包括企业组织结构、产品结构和产业链结构优化。我国石材产业集群发展30多年来，比较有规模、上档次的就是福建南安、广东云浮和山东莱州。在这三大产业集群中，近年来涌现也一批大型骨干企业，绝大部分产区则属众多规模相仿的中小企业。培育、扶持大型领军型企业，是结构调整的重点任务。按产业集群理论，我国石材产业集群基本都属于马歇尔式，扶持大型核心企业，向转化轮轴式产业集群转变是产业集群结构优化的方向。未来在石材产品结构创新上，重点发展石材精深加工产品，即以工业设计、创意设计为支撑，开发建筑装饰用拼花、复合、马赛克、异形产品、线条、石雕石刻等产品，并最终达到为建筑装饰提供整体解决方案的建筑装饰部品。产业结构调整优化还应包括围绕全产业链上的企业结构优化，推进上下游企业的协调、主导产业的企业与配套企业协调、生产型企业与产业服务型企业的协调。通过结构优化调整，构建石材产业集群的生态系统。同时，加快企业间协作机制体制改革，建立产业协作关系，也还要建立集群内部的信赖关系，营造产业集群产业文化氛围。
8、推进石材业“互联网”。
“十三五”石材产业升级最大亮点是信息化技术、互联网技术在产业集群中推广应用。一是加快石材产业两化深度融合，实现智能制造、柔性化制造，满足个性化、定制化等不断升级的消费需求。二是推进石材矿山开采、产品加工数字化、服务网络化、商品交易的网络化，引入“互联网”的新理念、新技术，改变甚至颠覆石材传统产销用的业态模式，创造不可估量的发展空间。
2.6 项目场分析
2.6.1 周边项目调情况
一：101汽车文化广场
101汽车文化广场，开发商胜达集团。这是一个集多种汽车服务于一身的服务园区。它是由中外知名的台湾企业家戴永清先生于2014年一手创办成立，简单来说，又是个汽车文化主题广场，主要致力于打造专业地汽车购物、游乐体验、休闲餐饮、后场服务等项目于一体的中高端汽车文化品牌。
图2-4：101汽车场概述图
它的创立只为满足所有汽车发烧友的各种需求，并且起到对推动汽车文化娱乐发展的不容忽视的积极作用。101汽车文化广场现正在申请工业旅游AAA级景区（且预计2017年底正式授牌）。园区风景优美，设施齐全。园区占地面积广大，一二期为15万平方米，三期为3万平方米（三期为汽车检测线服务），在这里客户将打开汽车服务的新视野，给同行带来无法企及的新竞争。园区客流量也相当可观。平日平均客流500人次，节假日平均客流可达1000人次。
这里开设了八大分区五大功能，其项目内容涵盖了文化创意、休闲娱乐、购车体验等，引领汽车现代服务业的转型升级。广场以互联网思维作为基本导向，实现线上移动端维系会员，线下主题活动开展宣传，当红直播平台传播影响，突破传统汽车消费观念的陈旧束缚，确立未来汽车服务场领导力及核心竞争力。
101汽车文化广场又分为六大业态、九大文娱。六大业态——整车销售（优选汽车、雷诺、雪铁龙、马自达、荣威、众泰、平行进口等）、汽车后场服务（汽车精洗、保时捷指定维修改装、维修保养、整车改装、轮胎销售和改装、灯光升级、钣金喷漆、汽车真皮座椅维护、宝马专修、汽车检测线、冷箱车改装、玻璃修复、汽车音响改装、汽车美容、商务车改装、户外用品超、瓜子二手车、汽车救援及保险、越野车配件）。
赛车改装、汽车文娱、众创空间、汽车精品百货；九大文娱——汽模博物馆、绕桩漂移中心、汽车影院、卡丁车俱乐部、VR体验馆、动漫俱乐部、无线遥控车俱乐部、羽篮运动中心、创客咖餐厅及汽车餐吧。
图2-5:101广场商铺数量图
图2-6：汽车后场服务范围
101汽车文化广场交通情况：
公交线路描述：186路，688路，全程约13.7公里。659、628、705、706、711。
1.从珠江站乘坐186路，经过8站，到达大寺东站（也可乘坐688路）
2.步行约1.6公里，到达101汽车文化广场
自驾车线路描述：可从外环路至京港高速行驶3公里到达也可从京港公路到达大寺镇即到
停车场描述：目前调研所得场内停车位主要是街铺门口以及马路两侧，预计共计800个车位左右。综上所述：101汽车文化广场周边交通不是特别便利，公交车辐射范围弱，并且在工业区里面，人气，商业氛围都没有带动性。
图2-7:101广场区位图
101汽车文化广场经营情况：
| 开业时间 | 2014.10.16 | 整体面积 | 8-10万平米 |
| 经营品类 | 汽车销售（4S店），汽车用品配件，汽车维修，改装。 | 商铺结构 | B区临街商铺一层钢架结构，A区临街商铺部分一层钢架结构，内部商铺两层以钢筋混凝土框架结构为主。 |
| 招商情况 | 70％ | 销售情况 | 自持 |
| 商户数量 | 50家左右 | 招商政策 | 内铺1.5元/平米/日。临街商铺1.95元/平米/日（150平米-250平米两个半月免租期）租期2年。 |
101汽车文化广场项目分析：
二、荣大汽配城概述
荣大汽配城，开发商荣大投资管理有限公司。项目座落在西青区大寺工业园内，占地面积4.5万平米。地理位置优越，交通便捷。商城内部使用面积2.5万平米，宽敞明亮，采用中央空调，设施完善。商城外檐全部采用更具质感的高档铝单板，装饰设计巧妙运用色彩搭配，使商城更具标志性，在消费者眼中有更高的辨识度。商城上下两层可容纳200多家商户，一层商铺全部对外临街。商城户外道路宽敞，配有超大停车场，物流配送极为方便。
荣大汽配城前期定位2.5万平米的汽车用品商城，2万平米的汽配区。后期由于跟对面的101汽车文化广场业态定位相互重合太多且竞争太过激烈，后期重新定位保留2万平米的汽配区域，2.5万平米的商城重新定位家居建材装饰城。
荣大汽配城经营概述：
| 开业时间 | 2014.6 | 整体面积 | 2万平米 |
| 经营品类 | 汽车用品配件，汽车修理，改装。 | 商铺结构 | 临街商铺两层部分钢架结构和钢筋混凝土框架结构为主。 |
| 招商情况 | 70％ | 销售情况 | 自持 |
| 商户数量 | 25家左右 | 招商政策 | 1.3元-1.5/平米/日（3个月免租期，面积大可以申请） |
公交线路描述：186路，688路，全程约13.7公里。659、628、705、706、711
1.从珠江站乘坐186路，经过8站，到达大寺东站（也可乘坐688路）
2.步行约1.公里，到达荣大汽配城
自驾车线路描述：可从外环路至京港高速行驶4公里到达也可从京港公路到达大寺镇即到停车场描述：
目前调研所得场内停车位比较充足主要是街铺门口以及场规划的停车位，预计共计500个车位左右。综上所述：荣大汽配城距101汽车文化广场500米左右，靠近梨双路，有部分商业配套。
荣大汽配城项目分析：
三、大寺汽配用品城项目概述
大寺汽配用品城紧邻汽车工业园福特4S店...一期占地面积70亩，二期140亩。目前一期商铺350多个，由于招商不成功，在14年建成到现在一直未开业，外围商铺以物流公司和汽车4S店为主，进驻商户不足20家。
| 开业时间 | 未开 | 整体面积 | 6万平米 |
| 经营品类 | 汽车用品配件，汽车销售，物流公司。 | 商铺结构 | 临街外围商铺三层钢筋混凝土框架结构为主，场内商铺两层。 |
| 招商情况 | 10％ | 销售情况 | 自持 |
| 商户数量 | 20家左右 | 招商政策 | 临街外围商铺1.7元/平米/日，内商铺1.4元/平米/日。 |
公交线路描述：186路/688路/659路
1.步行约50米到储华道直行2公里到达。
自驾车线路描述：外环南路走津港高速辅路到盛达路行驶1.2公里。解放南路到京港公路行驶5公里到达。
停车场描述：目前调研所得场内停车位比较充足主要是街铺门口以及场规划的停车位，预计共计600个车位左右。
综上所述：大寺汽配用品城周围有近30多家汽车4S店，由于储华道没有通行，交通有一定影响。
大寺汽配用品城项目分析
四、环渤海汽车城概述
环渤海汽车城是由成功打造了家居建材航母的环渤海金岸集团于2006年斥巨资在津兴建的，汽车城内包括汽车用品场、汽车配件场、汽车轮胎场、汽车改装美容中心、汽车维修中心、新旧车交易场及车友俱乐部，占地400亩，经营面积达到20万平方米。分两期开发，一期于2006年7月整体开业同时环渤海夏季汽车展在环渤海汽车城开展。
环渤海汽车城主要临街商铺包括交通主干道都规划的是汽车4S店区域。整体面积约占项目体量的三分之一左右。有一汽、海马汽车、比亚迪，金杯，江淮汽车，江西五十铃，长安，东风悦达起亚，一汽马自达等十几家4S店。
整体汽配区域3万平米，700间商铺左右，06年开业到现在破旧不堪，商铺以小面积为主18平-80平米不等。安全隐患严重。
环渤海汽车城是国家商务部、政府、中国物流与采购联合会重点支持和培育的场建设项目，也是环渤海金岸集团依据现代汽车后服务理念率先在斥资兴建的最具规模和区位优势的汽车后场。环渤海汽车城系由成功打造了家居建材航母的环渤海金岸集团于2006年斥巨资在津兴建的集汽车用品场、汽车配件场、汽车轮胎场、汽车改装美容中心、汽车维修中心、新旧车交易场及车友俱乐部于一体的专业场。
| 开业时间 | 一期2006年7月开业。二期07年9月开业。 | 整体面积 | 占地400亩，经营面积20万平方米。（实际经营面积10万平米左右） |
| 经营品类 | 汽车用品，汽车配件，汽车美容，汽车销售。汽车维修改装。 | 商铺结构 | 汽配区域框架结构为主，一层部分两层。汽车用品大厦钢筋混凝土框架结构。 |
| 招商情况 | 80％ | 销售情况 | 自持 |
| 商户数量 | 400家左右 | 招商政策 | 汽车用品大厦2元-2.6元/平米/日，汽配区域商铺1.5元-1.7元/平米/日。汽配区（一个月免租期）。 |
环渤海汽车城具体位置
公交线路描述：659路/688路/682路186路604路 337路/605路/753/954路/665/337/20/682路/604/628路
自驾车线路描述：解放南路解放南路 613号(近潭江道)。
停车场描述：目前调研所得场内停车位主要是街铺门口以及场规划的停车位（面积较小）预计共计1000个车位左右。
综上所述：解放南路在汽车城没有回头出口，交通非常不方便。内部交通回头路多并且道路狭窄，路面不平交通有一定影响。
环渤海汽车城项目分析
五、空港国际汽车园概述
空港国际汽车园是保税区管委会在滨海新区大开发、汽车场快速成长的良好契机下开发的龙头项目。园区占地面积65万平米，投资总额30余亿元人民币，由国际汽车展贸中心、客户服务中心、41家国际知名品牌汽车专卖店集群、二手车交易场、世纪汽车配件城、圣光快捷假日酒店、商业配套设施、汽车检测线及加油站九大功能项目组成。是我国目前规模最大、功能最全、服务最优的现代化汽车商贸园区。
园区内包括汽车博览中心、品牌汽车4S店、客户服务中心、二手车交易场、汽车文化商业区及试乘试驾车道、汽车检测线等，面积为一平方公里，是集汽车展示、销售、维修服务等功能于一体的专业化、集团化贸易平台，成为现代服务业又一个大项目。汽车爱好者和消费者可以享受“一条龙”、“一站式”服务，一天内就可完成选车、购车和手续办理。
空港二手车交易场有限公司隶属于财富世界500强——物产集团于2004年经商务委、发改委立项建设的的国家级旧机动车交易场。场坐落于空港经济区国际汽车园区内，总投资2.5亿元人民币，占地10万平方米，建有1.2万平方米的综合交易大厅以及4万平方米的国内最大的二手车室内展场。
4S店目前有：上海通用全系、凯迪拉克、绅宝、荣威、上海大众、一汽丰田、雷诺、奔驰、一汽、广州本田、一汽大众、现代全系、雷克萨斯、起亚全系、欧宝、克莱斯勒与JEEP联合品牌、进口三菱、沃尔沃与捷豹联合品牌、广汽丰田、保时捷、斯巴鲁、斯柯达、宝马全系、进口大众、比亚迪，雪铁龙全系、路虎、奥迪全系、讴歌、英菲尼迪、名爵、悍马等，是国内目前规模最大的进口及中高端国产汽车专卖店集群。
空港国际汽车园项目分析
2.6.2 项目价值分析
1、盈利模式：充分利用资源，打造功能完善、商业竞争力强的场优势；同时找到合理的开发盈利模式，保障投入回报合理比例及资金链安全。
2、商业附加值：从项目的区位，规模，定位，发展等多种情况分析，如何规避风险，达到商业利益最大化提升商业价值。
图2-8：项目价值分析图
打造项目品牌，实现长线经营：打造项目品牌，扬长避短，在激烈竞争中突围；放大品牌效应，增强商业配套附加值，发挥功能为销售招商拉起大旗；运用品牌系统，科学运营管理，实现场的永续经营。
良好销售招商，较快回笼资金：差异化营销策略，稳、准、狠的精准营销之道；开辟招商渠道，短、平、快的招商路线；灵活的推广策略，达到短期利润与长远目标的平衡。
区域场：
1）项目所在地属于西青经济开发区，西青开发区的引资数量和密度位居国内开发区前列，汇集了众多世界知名企业其中世界500强企业13家，是世界500强企业在华北地区投资最密集的开发区之一。目前引进汽车配套行业企业44家，形成了汽车空调、装饰、转向系统和齿轮压铸四大类产品。已经发展成为亚太地区规模最大的汽车空调零部件生产基地。
2）依托一汽丰田等知名汽车整车厂，西青经济开发区是重要的汽车零部件基地。项目3公里范围内40多家汽车4S店。形成了汽车产业售，保，修一站式全产业链服务体系。项目基础辐射面积河西，西青，津南就三个区人口就达500万人口以上.保有车辆80万台以上。场空间前景广阔。项目周边房地产均价在2.5万/平米，极具投资价值。
3）项目位于西青区大寺镇，地理位置优越，距港30公里，海关9公里，国际机场15公里。站16公里。津淄公路、津港公路、李港铁路纵贯南北，外环线、梨双路、芦北路横穿东西。（规划）地铁12线距项目地500米。项目地块铁路，公路，地铁都十分便捷，交通可谓四通八达，连接的津京公路直接通往梅江会展览中心3公里，离政府8公里。
项目“立足，面向京津冀，辐射华北”的发展理念，让项目成为起点高、功能强、服务完善、配套齐全的汽配行业交易服务中心，是集汽车展示、博览销售、零配件供应、技术咨询、售后服务、商务休闲与主题文化娱乐功能为一体的一站式现代化国际汽配城服务站。
项目将覆盖汽配场的薄弱区域，并整合城及周边散乱差的经营商户，项目将为一小时汽配圈形成快速高效的覆盖体系。能够借助政府政策支持，发挥项目在汽配汽车行业的优势，助力的汽车产业集群优势，打造汽车产业链一站式服务基地。
项目产品体系：
产品分类：
2.6.3 项目运营策略分析
价格策略：
一、总体策略
任何物业的价格在场中并非能够独立存在，从客户需求角度看，场比价原则在定价中处于相当重要的地位，必须遵从“同质同价、优质优价”的操作方法，由此，必须能尽量挖掘场空白，提高物业的场附加值。
1、平开高走：针对项目现状，价格通过平开高走，吸纳首批买家（营销活动），集聚一定人气，然后逐步上调售价，使楼盘升温、增值。（前提：当旺销局面持续半个月左右时才考虑提价）。
2、差别定价：对于不同的客户群，不同位置，不同户型，不同面积的铺位，进行不同的定价。通过价格杠杆，引导购买意向，达到均衡出货。
二、定价策略
1、选择对本项目有参考价值的周边商业项目比价；场比较法是按照供应场来定价
2、客户心理价位调查法，是从需求角度考虑对价格的承受能力，房屋总价的高低直接影响购买决策。
由于本项目的特殊性，缺乏可类比的商业物业，故主要参考客户心理以及周边项目住宅和商铺租售价格情况作为定价依据。
运作策略：六项举措，快速启动招商/销售，同时建立场信心
1、专业化管理运作，确保场持续兴旺
从项目的初期进入场，对项目进行规划和管理，全面听取经营户意见，统一规行划，全程进行科学化、人性化、现代化、切实有效的经营管理，实行“统一规划、统一招商、统一管理、统一推广、统一开业、统一服务”六大统一管理，成就一流的现代化新型专业场。
2、自持部分物业，与经营户共同繁荣场
项目的做旺，必定为商铺带来租金和物业售价的增值。为切实做旺场，自持部分物业，成为场上最大的业主，将吸引更多优质商家和大户进驻，同时享有对场的统筹权和管理权，与经营户、投资者利益捆绑，全心全力促使场做旺，与场同繁荣、共兴旺。
3、优惠政策，放水养鱼快速旺场
为切实做旺场，在场培育期给予场补贴让利，将实行“超长免租，放水养鱼”政策，实施超长免租期，降低经营户进驻成本，快速做旺场。
4、前期降低利润，快速做旺场
项目将在开业之初，巨幅让利，对经营户实行超长期租金减免，降低经营户的经营门槛，同时保障投资业主利益。项目常年进行报纸、电台、网络、户外等推广，最大化吸引采购商和消费者前来购物。定期举办各种展会、商洽、供需见面会，搭建展示、交易平台。组织VIP客户会、沙龙、实行消费积分制，老带新实行奖励，增加客户忠诚度。与经营商户共同做旺场。
5、提供完善的经营配套服务和增值服务
为商户提供低成本、高效率的物流服务，场将引进专业搬运、装卸、运输、银行、保险、信息咨询等机构，同时还将设立餐饮、酒店等生活配套服务，为场的经营者及客商提供各种专业化的服务以及性化的营商环境。
6、定期举办并参加各种行业论坛，展会活动等
定期组织入场商户参加重要的行业活动，协助商户拓展场。
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