第三节 项目建设必要性
一、符合国家相关政策
为了推动城市棚户区改造，国家下发了一系列文件：中华人民共 和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中 华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行， 《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保〔2009〕 295号、《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》、《国务院 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的通知，财综〔2010〕 46号等。在这些文件中，提出了要大力加快棚户区改造进度，服务 低收入居民，改善城市低收入家庭居住条件，提高生活水平，体现社 会主义新中国共同富裕的社会主义好政策。
2013年7月4日，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国 发【2013】25号文)颁布，文件明确今后五年棚户区建设目标是：2013
年至2017年五年改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232 万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步 将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、 有序推进。市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具 体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带 来的房屋拆迀改造项目纳入城市棚户区改造范围。城市棚户区改造可 采取拆除新建、改建(扩建、翻建)等多种方式。要加快城镇旧住宅区 综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套 设施。在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件 的保障家庭。
根据国家《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修 正），本项目属于第一类：鼓励类，第三十七项：其他服务业中的第 1条“保障性住房建设与管理”，项目的建设符合国家产业政策。
二、符合国家及山东省国民经济和社会发展规划
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》 中指出：基本完成城镇棚户区和危房改造任务。将棚户区改造与城市 更新、产业转型升级更好结合起来，加快推进集中成片棚户区和城中 村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造， 棚户区改造政策覆盖全国重点镇。完善配套基础设施，加强工程质量 监管。
《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中指出： 强化保障性住房建设。统筹城乡居民住房多样化需求，坚持实物安置 和货币补偿相结合，加快建设公租房、廉租房，加强棚户区、老旧小 区和城中村改造，着力解决城镇基本住房问题，逐步实现住房保障制 度城镇常住人口全覆盖。坚持政府主导、政策扶持，引导社会参与， 通过新建、改建、配建、长期租赁等方式，增加公共租赁住房供应， 使其成为保障性住房的主体。完善保障性住房建设、分配、运营、管 理制度，强化土地、财税、金融政策支持，严格质量监管。
三、 符合改善居民居住条件和环境的要求
棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。有利于改善困难群众 住房条件，缓解城市内部二元矛盾，提升城镇综合承载能力，促进了 经济增长与社会和谐。同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产 业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续 健康发展和民生不断改善的积极效应。
1、 进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文 明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步 成果，积极建设文明和谐片区。
2、 进一步推进城市化发展，增强城市生机与活力，不断 提高城市知名度和竞争力。
3、 进一步解决棚户区居民生活环境低劣的问题，促进城市的全 面和谐发展。
4、 进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地 使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入。
5、 进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能， 优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保 等保障问题。
四、 项目建设对带动投资和消费，促进经济社会协调发展都具有 重要意义
中央和山东省均把加快保障性安居工程建设作为保增长、保民 生、保稳定的重要措施。该项目的实施既可以有力地拉动建筑业、建 材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需， 保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献，又可以发展社 区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，对推动经济社会协
调发展的意义重大。
五、项目建设是节约用地，培育长效城市产业的迫切需要
当前，国家出台了一系列的土地调控政策，提出要大力节约土地 等有效资源。启动本项目建设，能盘活片区域存量土地，改旧村，建 高楼，提升容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该区域 土地开发可刺激建筑、现代商贸服务等行业的发展，培育新的经济增 长点和新型特色产业。
综上所述，该项目符合国家产业政策，建成后将进一步改善居民 的住房条件，实现城市土地资源的优化配置。经济效益、社会效益显 著，其建设是非常必要的。
为了推动城市棚户区改造，国家下发了一系列文件：中华人民共 和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中 华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行， 《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保〔2009〕 295号、《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》、《国务院 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的通知，财综〔2010〕 46号等。在这些文件中，提出了要大力加快棚户区改造进度，服务 低收入居民，改善城市低收入家庭居住条件，提高生活水平，体现社 会主义新中国共同富裕的社会主义好政策。
2013年7月4日，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国 发【2013】25号文)颁布，文件明确今后五年棚户区建设目标是：2013
年至2017年五年改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232 万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步 将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、 有序推进。市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具 体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带 来的房屋拆迀改造项目纳入城市棚户区改造范围。城市棚户区改造可 采取拆除新建、改建(扩建、翻建)等多种方式。要加快城镇旧住宅区 综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套 设施。在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件 的保障家庭。
根据国家《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修 正），本项目属于第一类：鼓励类，第三十七项：其他服务业中的第 1条“保障性住房建设与管理”，项目的建设符合国家产业政策。
二、符合国家及山东省国民经济和社会发展规划
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》 中指出：基本完成城镇棚户区和危房改造任务。将棚户区改造与城市 更新、产业转型升级更好结合起来，加快推进集中成片棚户区和城中 村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造， 棚户区改造政策覆盖全国重点镇。完善配套基础设施，加强工程质量 监管。
《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中指出： 强化保障性住房建设。统筹城乡居民住房多样化需求，坚持实物安置 和货币补偿相结合，加快建设公租房、廉租房，加强棚户区、老旧小 区和城中村改造，着力解决城镇基本住房问题，逐步实现住房保障制 度城镇常住人口全覆盖。坚持政府主导、政策扶持，引导社会参与， 通过新建、改建、配建、长期租赁等方式，增加公共租赁住房供应， 使其成为保障性住房的主体。完善保障性住房建设、分配、运营、管 理制度，强化土地、财税、金融政策支持，严格质量监管。
三、 符合改善居民居住条件和环境的要求
棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。有利于改善困难群众 住房条件，缓解城市内部二元矛盾，提升城镇综合承载能力，促进了 经济增长与社会和谐。同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产 业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续 健康发展和民生不断改善的积极效应。
1、 进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文 明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步 成果，积极建设文明和谐片区。
2、 进一步推进城市化发展，增强城市生机与活力，不断 提高城市知名度和竞争力。
3、 进一步解决棚户区居民生活环境低劣的问题，促进城市的全 面和谐发展。
4、 进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地 使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入。
5、 进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能， 优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保 等保障问题。
四、 项目建设对带动投资和消费，促进经济社会协调发展都具有 重要意义
中央和山东省均把加快保障性安居工程建设作为保增长、保民 生、保稳定的重要措施。该项目的实施既可以有力地拉动建筑业、建 材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需， 保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献，又可以发展社 区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，对推动经济社会协
调发展的意义重大。
五、项目建设是节约用地，培育长效城市产业的迫切需要
当前，国家出台了一系列的土地调控政策，提出要大力节约土地 等有效资源。启动本项目建设，能盘活片区域存量土地，改旧村，建 高楼，提升容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该区域 土地开发可刺激建筑、现代商贸服务等行业的发展，培育新的经济增 长点和新型特色产业。
综上所述，该项目符合国家产业政策，建成后将进一步改善居民 的住房条件，实现城市土地资源的优化配置。经济效益、社会效益显 著，其建设是非常必要的。
第二节 市场分析
2013年，中心城区房产交易总成交金额548872万元，成 交总面积达到139万m2； 2014年成交金额682644万元，成交总面积 达到163万m2, 2015年成交金额745335万元，成交总面积达到163 万m2，2016年成交金额1066363万元，成交总面积达到220万m2。
受政府控制土地供应的影响，2014年中心城区房产成交 总面积较2013年上涨了 17.4%，涨幅较大；受国家宏观政策和经济形势影响，2015年度土地成交保持稳定；2016年较2015年出现较大 幅度上涨，达34.8%。2013年以来房产成交均价增长较为平稳， 增长幅度在6%至9%左右。
2013年，中心城区房产交易总成交金额548872万元，成 交总面积达到139万m2； 2014年成交金额682644万元，成交总面积 达到163万m2, 2015年成交金额745335万元，成交总面积达到163 万m2，2016年成交金额1066363万元，成交总面积达到220万m2。
受政府控制土地供应的影响，2014年中心城区房产成交 总面积较2013年上涨了 17.4%，涨幅较大；受国家宏观政策和经济形势影响，2015年度土地成交保持稳定；2016年较2015年出现较大 幅度上涨，达34.8%。2013年以来房产成交均价增长较为平稳， 增长幅度在6%至9%左右。
略……
--本内容由智汇中经(上海)管理咨询有限公司真实提供，智汇中经提供：可行性研究报告、 扶持资金申请报告、 节能评估报告、 项目申请报告、 项目建议书、 社会稳定风险评估、 商业计划书、 立项申请书、 安全评估报告、 项目实施方案等业务咨询工作。