第二章  项目背景与必要性
2.1 项目建设背景
1、政策发展背景
《2017年无为县人民政府工作报告》提出2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年，是改革开放四十周年，也是无为县决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年。重点发展如下：
突出品质提升，推动城镇面貌实现新变化。围绕撤县设市目标，坚持建管并重，不断提升城市能级和品质，打造与经济发展相匹配、与群众期盼相适应的宜居城市。加快推进城市建设。坚持“水脉绿城”的特色定位，按照“南扩东进、西北提升”的总体思路，扎实推进23项城市重点工程建设，加快城市扩容提质。实施城市绿化工程，建成滨河北路景观带，完成金塔路、双泉路、巢无路改线等16条道路绿化工程建设，新增绿化面积40万平方米以上，着力构建“城在林中、路在绿中、人在园中”的生态城市景观，争创省级森林城市。
大力发展文化旅游业。深入实施文化惠民工程，继续举办“濡水情”系列活动，不断丰富群众文化生活；举办“翰墨无为·墨池雅集”系列活动，推进米公祠文化主题公园建设，打造“米芾”文化品牌；优化基层公共文化服务供给，提升镇综合文化站、农家书屋服务效能，鼓励优秀文艺作品创作，满足群众精神文化需要。做精做优旅游业，按照“整体思维、整片联动”的原则，编制西南旅游聚集区规划，提升旅游产业发展水平；策划包装开城民宿佛教之旅、红庙红色生态之旅等精品旅游线路，积极申报红庙红色旅游小镇；引导优质工商资本投入旅游业，加快泊山洞、万年台、天井山、三公山、竹丝湖等重点景区开发建设，提升旅游接待能力；推动西九华景区环形道路、游客步道、停车场、公厕等基础配套建设，确保西九华国家4A级景区创建成功；大力发展乡村旅游、休闲旅游和民宿经济新业态，推进山里中国二期、红庙房车露营地等项目建设，新增省级乡村旅游示范村1个、四星级农家乐2家；举办公路自行车精英邀请赛、省级以上羽毛球赛和第三届全民健身运动会，促进文化、体育和旅游融合发展；力争全年游客接待量达71万人次，旅游总收入达6.5亿元，争创全省旅游强县。
2、酒店产业发展背景
近年来，随着中国旅游业的持续红火，会展业的蓬勃发展，我国酒店业获得了前所未有的飞速扩张，目前已有40多个国际酒店管理集团的70多个品牌落户中国，在华经营和管理的酒店数量达1000多家，世界排名前10位的国际酒店管理集团均已进入中国，且如瑞吉、四季、丽思卡尔顿等高端酒店纷纷制订了在中国扩张的计划，登陆中国多个主要城市。中国已经成为全球酒店业中发展潜力最大、发展效益最好、综合收益最高的市场之一，多年来外资酒店的年均利润率均维持在10%以上。
目前我国呈现高星级酒店数量迅速增加，低星级酒店进入淘汰整合阶段的特点，各酒店层级逐渐分化，形成高星级酒店和经济型连锁酒店并驾齐驱的格局。中国酒店业用20多年时间基本上达到了欧美等发达国家几百年所达到的规模。当前，中国还处于城镇化的中期，未来二三十年仍将是中国城镇化的快速发展期，酒店业与城镇化相互交织、相互融合的状态将长期存在，酒店业在二三四线城市和中西部地区的较快发展势头将不会改变，旅游市场和商旅市场的蓬勃发展以及酒店数客房数及营业收入将稳步增长。
当前无为县县级酒店大多较小，接待日益增长的过往客人，随着全县多元产业化发展的不断加快，社会消费水平的不断提高，以及新城区的改造建设，公务接待，商务流通接待不断增加，为此建设一座高星级酒店有益于拉动全县服务产业发展，提升县城品位具有重要意义。项目建成运营后，将进一步提升县城市品位，增强城区功能，促进经济发展。
2.2 项目建设必要性
1、满足人们多元化生活，提高旅游接待能力的需求
随着我国经济的发展，消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构已经发生了深刻的变化。居民消费结构中用于文化教育消费的部分越来越大，增长速度越来越快。近年来，我国恩格尔系数逐年下降，居民消费结构中，教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加。与20年前相比，人民群众的文化需求逐渐由被动接受变为文化生产的引导力量。相当一部分居民群体的消费重心开始向教育、科技、旅游及精神产品消费等领域转移，不仅在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娱乐、广播影视、体育康复、旅游休闲等精神生活方面也提出了更多更高的要求。本项目的建设能够为当地群众和境内外游客提供餐饮、住宿、购物、休闲娱乐活动场所，满足人们对文化生活日益增长的需求。
另一方面，每年来自国内外的游客络绎不绝，人数日益增加。但目前高星级酒店较少，接待能力和接待档次有限。因此在无为县区域急需接待能力大、接待设施好的高星级酒店。因而，高品质、高规格的接待设施和环境显得尤为重要。
2、酒店产业发展前景良好
我国五星级酒店在改革开放前只在直辖市和部分省会城市拥有，可以用寥寥无几形容。进入改革开放后，随着经济发展和外事活动以及国际交往增加，显现了对五星级酒店的迫切需求。在国家经济实力日益增长和社会需求触动下，五星级酒店产业二十多年来一直处于飞速发展阶段。有关调查数据显示，随着改革开放的进一步深入和人们生活水平的提高，旅游行业仍处于稳定增长阶段，投资商对酒店投资的愿望依然高涨，所以在未来一段时间内，旅游行业仍将保持较快的发展速度，五星级酒店建设依然会继续呈现增长态势。
由于我国各区域经济发展不是很均衡，五星级酒店集中体现在大中城市、经济发达地区和旅游名胜地区，内陆省份和经济发展一般的区域五星级酒店所占比重很小，这就形成了五星级酒店分布的不均衡性。建设区域通常以政治中心、经济中心、文化中心和旅游胜地为建设五星级酒店的首选，中西部地区和三、四线城市五星级酒店数量很少，有些地区尚属于空白。
3、项目的建设是美化无为城市环境的需要
酒店尤其是高星级商业酒店是城市的形象名片，也是对外的重要窗口，一定程度上承担了城市形象和品位展现的功能。项目地处无为县，区位优势良好。酒店建设运营后将成为无为县的标志性建筑，极大地美化无为的城市形象，并且在一定程度上改善投资环境，促进地区的招商引资。
4、扩大就业，提升当地人民的生活水平的需要。
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。
本项目的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供75个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。
5、项目单位实力雄厚，促进项目的建设
项目投资单位为巢湖百胜天一石矿有限公司。巢湖百胜天一石矿有限公司系无为县2004年度招商引资项目，于2004年2月份在安徽省无为县百胜镇兴建，是生产建筑用石料的专业公司。公司注册资金2000万元人民币，总投资7500万元人民币。公司占地面积260亩，已建立三条轧石生产线，配备运输车辆60台、铲车6台、挖机4台、瑞典进□履带式程控钻机1台等一些大型机械，矿山开采采用中深孔爆破法，一次采石近5万吨，年开采能力400万吨。同时在无为县刘渡镇建立专用码头。
巢湖百胜天一石矿有限公司拥有无为县蜀山镇采矿许可证，年露天开采建筑石料用灰岩120万吨/年，矿区面积0.5868平方公里。
根据巢湖百胜天一石矿有限公司发展总体目标为指导，收购将以概念规划为依据，以深化规划为基础，立足长远，兼顾近期，优化完善，整体提高，力争以科学合理的一流规划为先导。巢湖百胜天一石矿有限公司就是在以上背景下，投资开发项目的，该项目符合巢湖百胜天一石矿有限公司的定位，并将有着广阔的发展前景。
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和无为县城市发展规划，不仅能增强企业的经济实力，增加就业机会，而且可促进无为县社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。
第三章 市场需求分析
3.1 我国酒店产业发展分析
3.1.1 国内酒店业迈入提价周期
国内酒店经营数据显示，新一轮增长周期已经启动。根据国家旅游局公布的星级酒店收入及客房数据，国内星级饭店经历了一个完整周期后，2017年开始复苏。一般而言，出租率是酒店行业周期变化的先行指标，从2012年至今，酒店行业出租率先出现负增长，随后平均房价也开始下跌；自2014年下半年开始，出租率和平均房价保持底部震荡稳定，出租率同比增速开始恢复正值，预示着酒店行业已经见底。国内三大酒店集团平均房价亦开始步入提升阶段：继而推动RevPAR持续增长。锦江17Q3出租率增速为3.77%，较低点2015Q4回升9.04个百分点；华住17Q3出租率增速为4.49%，较低点15Q2增长10.42pct；如家17Q3出租率增速为1.99%，较低点15Q2回升5.92个百分点。目前国内三大酒店集团出租率已处于高位，2017Q3华住、如家、锦江分别达到93%/89%/84%。
图3-1：跌幅收窄，酒店业开始复苏
 
图3-2：三大酒店集团2017Q2价格开始上升
 
1、供给增速放缓，消费升级带动需求增加
供给增速已显著放缓，未来仍将保持低增速。2013-2016年我国酒店供给CAGR为3.49%，较2003-2012年下降4.28个百分点。未来，2016-2022年，酒店供给增速中枢进一步下降，预计2016-2022年CAGR将降至1.51%。国内宾馆建筑竣工面积自2014年开始出现负增长，2015年竣工3143万平方米，较2014年下滑1.16%。从供给角度来看，国内酒店行业已经处于衰退阶段中后期。
图3-3：中国酒店数量增速逐步放缓
 
图3-4：宾馆竣工面积下降
 
消费升级带动需求增加。2016年中国实现旅游收入4.69万亿元，其中国内旅游收入3.94万亿，占GDP比重超过6%。2016年国内旅游人数达到45.78亿人次，2006年至2016年国内旅游人次年复合增速达12.6%，酒店业受益明显。数据显示，我国酒店客房需求增速2014年起小于供给增速，需求与供给量之比稳中有升。
图3-5：国内旅游人次连年上涨
 
图3-6：国内酒店需求增速超过供给增速
 
3.1.2 中端酒店市场连锁化率有望提高
高端消费下沉，大众消费中端化，中端酒店因此受益。近年来我国限制三公消费的政策导致了原有高端酒店的客户下沉到中端酒店消费。随着居民生活水平上升，在消费升级背景下，中端酒店越来越受到欢迎。受到旅游业快速发展的影响，酒店作为子行业受益良多。
国内中端型酒店占比34%左右，未来国内酒店业结构有望转化为橄榄型。数据显示，国内中端酒店以客房口径计算占比34%左右，2011-2015年复合增长率5.1%，显著低于经济型酒店的60%占比及17.8%的复合增速。美国自2008年以后酒店结构基本定型维持了3：5：2的比例，据预测未来我国中端型酒店占比会逐渐向40%靠拢，长期有望达到美国水平。
图3-7：美国高、中端及经济型酒店占比约为3：5：2
 
图3-8：未来国内中端型酒店占比有望提升至40%
 
中端酒店尚存在较大连锁化经营空间。目前国内经济型酒店连锁率超过90%，已经形成成熟的竞争市场，而中端酒店连锁率仅超过20%，未来连锁中端酒店将逐渐成为主流。在成熟市场，市场集中度得到了极大的提升，美国酒店业CR5达到95%，而中国CR5仅为51%，提高空间巨大。
3.2 无为县旅游产业的发展
无为县召开的2018年旅游产业发展推进大会提出：2017年是无为县发展旅游产业成效较为明显的一年，增比进位、重大项目推进、创A工程和宣传推介等工作取得了明显成效。副县长何德茂要求无为县2018年各级各部门要明晰目标、攻坚克难，加快全域旅游发展步伐。要紧盯一个目标，以“诗画绥阳•养生天堂”发展定位，以“建成全域旅游城市”为目标。依托“洞林山水、诗乡文化”资源禀赋，形成“两核三带”景区区域，成功创建1个4A级景区、6个3A级景区。要抓实六个重点：完善全域旅游规划、狠抓创A工程建设、狠抓重大项目建设、狠抓酒店建设、狠抓温泉综合体、狠抓宣传推介；要把握三个关键：提高思想认识、强化业务学习、严格落实责任；要把旅游产业谋在高处、抓到实处，切实加快旅游产业发展步伐，为建设“大旅游”、推动“大扶贫”、打造全域旅游城市做出新的贡献。
3.3 项目市场需求状况
随着无为县城市建设速度的加快，经济的稳定快速增长，旅游业的开发发展，县里人口不断地增加，当地的酒店市场已经不能满足人们的需求。本项目把旅游、婚庆、娱乐休闲、住宿餐饮、会展会务多功能集于一体，合力打造无为别具一格的高端酒店，可以带动区域的商业、旅游业发展，同时又能满足人们的生活需求以及消费需求，提高人们的生活质量，人们对这样的综合性高端酒店需求很强烈，也很期待本项目的建设以及实施。
 
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