1.2 项目背景与必要性
1.2.1 项目建设背景
是青海省的省会，古称西平郡，青唐城。是全省政治、经济、文化、教育、科教、交通和通讯中心。“水井巷”所属，东起商业中心西门口，西止北大街。建立三十余年，是古城里是最热闹的商业街。水井巷的南北干货、风俗小吃、民族用品、琳琅满目，商品进销量极大，是号称"日进斗金"的寸金之地。
当前城中区大力推进绿色发展样板城市建设，立足新的定位和中区实际，充分发挥商贸服务和历史人文优势，不断促进文化旅游商务会展业壮大发展，打造服务业升级版。
随着现代化的发展与之不相匹配的是城中区水井巷存在诸多问题如：
1、水井巷是中心城区极具传统文化特征的场所，其名称的由来和历史引人入胜而现状在城市空间形象方面并未体现其文化内涵；
2、外围道路在高峰期多为拥堵，疏导能力较差；内部人民街为断头路，道路两侧为临时停车，交通状况不理想；停车方面，现有三处地下车库，一处露天停车场以及路旁临时停车带，停车位不能满足所需，因而部分地方停车混乱，严重占用活动空间；
3、目前水井巷主流线具有良好的商业人气基础，但整体商圈面临着业态模式单一，规模效益较弱，市场定位低端等等问题，严重影响城市整体形象。综合来看，片区内虽有一定的市场和商业氛围，但对于城市核心地区来说，因空间环境品质较差等原因，市场品位不高；
4、片区内不论是现状质量较好、一般、还是质量较差的建筑，共同问题是风貌混乱，没有统一协调，特色风格不突出。尤其是作为水井巷两侧的到达门户，缺乏标识性及文化特色的体现，与其旅游领域的品牌号召力和受众期望严重脱节；
5、目前水井巷主线为南北贯通的单一流线，其两侧的底商型步行街区、集中的地下室内商业空间、现有百货商场及新建的大型综合体各自为政，缺乏资源优势的共享和整合，整体未形成有机的文化商圈；
6、水井巷市场地处中心老城区，片区整体环境质量、卫生条件较差，布局混乱拥挤，空间环境品质不佳，与其重要的历史文化地位严重不符。
随着城中区将加快产业结构调整步伐，提升现代服务业发展水平，把促进服务业高效发展，作为产业结构优化升级的战略重点，打造中区服务业升级版。大力推进商业综合体、电子商务发展，发展楼宇经济，拉动经济增长，加快推动服务业与其他产业有机结合、协调发展，因此，迫切需求对于水井巷市场进行改造是指符合现代服务业发展的方向，通过本项目的建设促进城中区绿色发展样板城市的建设。
1.2.2 项目建设必要性
1、满足人们多元化生活，提高区域旅游接待能力的需求
随着我国经济的发展，消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构已经发生了深刻的变化。居民消费结构中用于文化教育消费的部分越来越大，增长速度越来越快。近年来，我国恩格尔系数逐年下降，居民消费结构中，教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加。与20年前相比，人民群众的文化需求逐渐由被动接受变为文化生产的引导力量。相当一部分居民群体的消费重心开始向教育、科技、旅游及精神产品消费等领域转移，不仅在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娱乐、广播影视、体育康复、旅游休闲等精神生活方面也提出了更多更高的要求。本项目的建设能够为当地群众和境内外游客提供餐饮、住宿、购物、休闲娱乐活动场所，满足人们对文化生活日益增长的需求。
项目改造结合现有文化特征的传统商业空间营造，突出现有“名、优、特”业态的文化特色；依托新建商务区的集中商业组团，拉动片区业态整体升级，各特色区块形成各自特色的同时，统一提升格调和文化品味；依托水井巷、人民街的打造，以街道空间为线索，串联包括集中百货、新建综合体、里坊街区以及地下商业空间在内的各个功能片区，形成类型丰富的特色文化商圈。
2、项目的建设能够打造多元融合的水井巷文化
上世纪50年代，“水眼头”一带被政府正式命名为“水井巷”；上世纪50年代后期，西门城楼和城墙被拆除，与水井巷北口相接的西大街被拓建成宽敞的水泥马路。不久后，巷北口的东北角修建了饭店，1962年，水井巷小学正式成立。1963年，巷口零星出现了一些经营小摊点，同时也有一些票证“倒爷”在巷子里应运而生；从上世纪50年代末到70年代，这一带低矮的民房和菜园逐渐消失，取而代之的是学校、机关、住宅区、生产企业和国营蔬菜商店、国营粮店……逐渐形成了一个混合型街市。
水井巷市场地处中心老城区，片区整体环境质量、卫生条件较差，布局混乱拥挤，空间环境品质不佳，与其重要的历史文化地位严重不符。随着时代的发展，水井巷市场的现状迫切需要现代化的打造，使之符合现代服务业的发展要求。
本项目通过特色空间营造和景观设计打造水井巷文旅风貌圈，强调“聚集文化，深化特色”，弘扬多元复合的文化气韵。通过节点设计、雕塑小品、住区建设、业态集聚、环境品质提升等手段，展示、传承并创新特色文化，让人们充分领略厚重而多元的历史文化。
3、促进城中区综合经济发展的需要
项目建成后结合有文化特征的传统商业空间营造，突出现有“名、优、特”业态的文化特色；文化类业态增强体验式消费的吸引力，淘汰不适应发展趋势的陈旧模式；依托新建商务区的集中商业组团，拉动片区业态整体升级，各特色区块形成各自特色的同时，统一提升格调和文化品味。通过特色服务为市民和游客提供高品位的服务消费。这些服务项目均是高效经济的项目，易于获得较好的经济效益。同时项目的建成运营可以为当地人员提供更多的就业岗位，从而缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。
4、本项目的建设有利于促进城市资源可持续利用
随着中国经济建设的快速发展，社会结构也正在发生着巨大的变化，且随着大规模的城市建设，许多城市已经达到了相当的规模，而一些发达城市普遍存在着结构布局混乱、交通堵塞、居住环境恶劣、城市特色逐渐消失等问题，仅依靠继续扩展城市规模和新建建筑，已不能够解决这些问题。人们开始逐渐把目光转向了城市更新，提出了生态城市，绿色城市等理想城市模型。对城市旧建筑进行必要的改造，是城市更新方式之一。在可持续发展的理论体系不断拓展和完善下，以合理的更新、改建旧建筑，替代大量的拆除重建的方式，更是促进资源可持续利用的理性选择。
·水井巷市场改造项目正是是通过继承旧式建筑风格结合当代艺术行为进行改造利用，赋予水井巷市场新的内涵，节约资源，有利于我国城市资源的可持续的发展与利用。
5、扩大就业，提升当地人民的生活水平的需要。
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。
本项目的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为直接间接为社会提供20个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和城中区城市发展规划，不仅能增强水井巷的发展实力，增加就业机会，而且可促进城中区社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。
第二章 市场分析
2.1 需求分析
2.1.1 当地商业现状分析
2017年一季度，实现社会消费品零售总额359171万元，同比增长9.3%，与北区并列第三。按消费形态统计，限额以上批发业零售额2273万元，增长2.7%；限额以上零售业零售额179144万元，增长7.4%；限额以上住宿业零售额为1071万元，下降6.9%；限额以上餐饮业零售额为2487万元，下降1.6%；限额以上批发零售和住宿餐饮业零售额占社会消费品零售总额的比重为48.5%。
一季度受国内消费需求动力不足影响，加之青海沙力海餐饮有限公司将分店变更为个体、马忠饮食商贸有限公司南大街店整体停业装修，导致餐饮住宿业经营业绩受到较大影响，消费品市场增速比上年同期回落1.2个百分点。
一季度限额以上单位商品零售额中主要商品较快增长，化妆品类、电子出版物及音像制品类、汽车类、通讯器材类等主要商品零售额增速分别为70.6%、18.2%、17.8%和8.1%。汽车行业经过前几年高速扩张后，已近饱和，行业总体趋缓，但我区由于龙腾雷克萨斯汽车销售有限公司纳入限上一套表联网直报，有力的支撑了全区限上汽车企业的销售，增速达到了17.8%。另外电子商务的快速发展，受网购冲击导致服装、鞋帽、针纺织品及家用电气类商品销售额呈下降趋势。。
2.1.2 市场消费者状况
2017年一季度，城中区城镇居民人均可支配收入为8838元，增长8.9%，与西区并列第三。城中区农村居民人均可支配收入达到3691元，同比增长9.5%，名列四区第一。农村居民人均可支配收入实际增速快于城镇居民人均可支配收入0.6个百分点，城乡居民人均可支配收入倍差2.39，比上年同期缩小0.02个百分点，全区城乡居民收入差距缩小。
一季度，政府加大收入分配调节力度，着力促进中低收入职工收入提高，居民收入保持稳步增长。
2.1.3 项目市场需求状况
1、制定规划促进老城区焕发新活力
近年来，积极探索产业融合、产城融合、区域融合的发展新路子，提出建设“现代商贸服务中心”目标，抓住南部新城商贸业发展、城南工业园区提升、沈家寨片区开发建设、西塔高速公路改线、中心广场北扩建设等一系列有利机遇，大力发展现代商贸业和服务业，让这个老城区展现出新的活力。
主攻核心商务区和公共服务中心两方面，围绕一商圈、一片区，加快旧城改造，其中，“一商圈”是以大十字、西门商圈为核心，启动实施水井巷二期、中心广场东侧、前营街片区、南关街片区拆迁改造建设，加快旧城改造步伐，提升中区城市形象；“一片区”则以沈家寨片区为核心，以西塔高速公路改线为支撑，盘活和整合土地资源，加快开发建设步伐，努力改善城乡接合部投资及生活环境。
以老城区西门口为中心，依托水井巷一期、中心广场北扩建设项目，引进国内外知名购物中心，建设集商贸、酒店、餐饮、娱乐为一体的区域商贸中心。
水井巷商务区构思通过重建水井巷商业街区、改善环境、历史文化挖掘，在空间结构与功能分区以及空间结构上形成两轴、三核、四区，使其成为展示现代化的重要窗口，带动城市中心区域文化、休闲产业发展的一张“王牌”商业名片。这个有着千年“水眼头”之称的商贸发源地，将在建设者们的手中徐徐散发出新的历史人文魅力。
2、城中区“十三五”时期打造服务业升级版
“十三五”时期，城中区将大力推进绿色发展样板城市建设，立足新的定位和中区实际，充分发挥商贸服务和历史人文优势，不断促进文化旅游商务会展业壮大发展，打造服务业升级版。
城中区将加快产业结构调整步伐，提升现代服务业发展水平，把促进服务业高效发展，作为产业结构优化升级的战略重点，打造中区服务业升级版。将把提升商贸、文化、旅游等生活型服务业与培育金融、交通、物流等生产型服务业相结合，深挖商务会展业潜力，在南部片区打造文化旅游商贸会展聚集区。将大力推进商业综合体、电子商务发展，发展楼宇经济，拉动经济增长，加快推动服务业与其他产业有机结合、协调发展。
随着规划的实施，水井巷市场将会焕发新的发展活力，项目从完善区域整体结构出发，通过街道空间布局，商业流线组织等多个方面，加强各个功能片区的空间联动，整合区域商业资源。依托水井巷、人民街的打造，以街道空间为线索，串联包括集中百货、新建综合体、里坊街区以及地下商业空间在内的各个功能片区，形成类型丰富的特色文化商圈。通过本项目的改造建设能够满足城中区现代服务产业的发展需求。
2.2 项目建设规模
项目主要改造建设内容为拆除水井巷市场现有顶棚设计，整体打造露天步行商业街，其余片区内建筑完全保留现状，只进行建筑立面升级改造。同时新建建筑单体面积14585.9平方米，加建贴临铺面及景观小品984.1平方米。
通过项目的建设，依城中区水井巷得天独厚的资源优势筑就商业全新高度，树立城中区商业标杆，强势展示区位、中心地域情节、文化、成熟的商业经营环境多元化立体优势，发挥企业实力和个人影响力。
表2-1：项目经济技术指标表

经济技术指标
新建单体	商业面积	4829.1平方米
	办公面积	9756.8平方米
加建贴临铺面及景观小品		984.1平方米
合计		15570平方米
层数	商业裙房	1-2层（局部3层）
	办公主楼	8层
建筑高度		33.3米

 略……

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