1.3 项目背景与必要性
1.3.1 项目背景
1、政策发展背景
《国民经济和社会发展 第十三个五年规划纲要》提出“十三五”发展的总体定位为紧扣“最美”建设目标，突出“强富美高”四个重点，践行创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，着力建设创新驱动引领区、城乡一体先行区、宜居宜业样板区、港产城融合示范区，全力打造智能电气城、绿色能源岛、生态旅游市、富庶平安洲，努力建设活力充分彰显、生态特色鲜明的新。
加快推进商城片区建设，建成以商业、休闲、居住为主要功能的城市中心区。加快推动滨江新城建设，依托滨水、滨湖、滨江生态特色，打造集高端商务、总部研发、休闲观光、文体娱乐于一体的特色休闲商务带、现代生态居住区。
2、酒店产业发展背景
近年来，随着中国旅游业的持续红火，会展业的蓬勃发展，我国酒店业获得了前所未有的飞速扩张，目前已有40多个国际酒店管理集团的70多个品牌落户中国，在华经营和管理的酒店数量达1000多家，世界排名前10位的国际酒店管理集团均已进入中国，且如瑞吉、四季、丽思卡尔顿等高端酒店纷纷制订了在中国扩张的计划，登陆中国多个主要城市。中国已经成为全球酒店业中发展潜力最大、发展效益最好、综合收益最高的市场之一，多年来外资酒店的年均利润率均维持在10%以上。
目前我国呈现高星级酒店数量迅速增加，低星级酒店进入淘汰整合阶段的特点，各酒店层级逐渐分化，形成高星级酒店和经济型连锁酒店并驾齐驱的格局。中国酒店业用20多年时间基本上达到了欧美等发达国家几百年所达到的规模。当前，中国还处于城镇化的中期，未来二三十年仍将是中国城镇化的快速发展期，酒店业与城镇化相互交织、相互融合的状态将长期存在，酒店业在二三四线城市和中西部地区的较快发展势头将不会改变，旅游市场和商旅市场的蓬勃发展以及酒店数客房数及营业收入将稳步增长。
随着多元产业化发展的不断加快，社会消费水平的不断提高，以及城市建设，公务接待，商务流通接待不断增加，为此建设滨江大厦项目有益于促进地区服务产业发展，提升城品位具有重要意义。
3、养老产业市场发展背景
随着社会的发展，文明的进步，生活水平的提高以及医疗科学技术的发展，人们的平均寿命越来越长，老龄人口占总人口的比重不断增加。2015年我国60周岁以上的老年人口已达2.2亿，2025年将突破3亿，这标志着我国已经完全迈入人口老年型国家行列。
整个社会老龄化进程加快的同时，对老年人的照顾也越来越依赖于社会，因此养老服务业，已经成为是党和政府高度关切、社会各界广泛关注、人民群众迫切需求的重大民生问题，多年来，国家在大力弘华民族敬老养老的文化传统同时，也采取切实有效地措施，积极探索适合我国国情的老龄事业发展模式。
加快发展养老服务业，有利于保障老年人权益，共享改革发展成果，同时有利于拉动消费、扩大就业。妥善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，是社会文明进步的重要标志，不少地方政府已经把养老服务业纳入地方经济发展和社会建设的总体规划。
目前，我国的老年人已经从单纯的家庭养老，蜕变为需求社会化养老服务，对于养老服务场所，也从以往的功能需求到现在的服务需求，同时老年人在医疗卫生服务的需求和生活照料的需求相叠加的趋势越来越显著，健康养老服务需求日益强劲，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。
1.3.2 项目建设必要性
1、满足人们多元化生活，提高旅游接待能力的需求
随着我国经济的发展，消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构已经发生了深刻的变化。居民消费结构中用于文化教育消费的部分越来越大，增长速度越来越快。近年来，我国恩格尔系数逐年下降，居民消费结构中，教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加。与20年前相比，人民群众的文化需求逐渐由被动接受变为文化生产的引导力量。相当一部分居民群体的消费重心开始向教育、科技、旅游及精神产品消费等领域转移，不仅在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娱乐、广播影视、体育康复、旅游休闲等精神生活方面也提出了更多更高的要求。本项目的建设能够为当地群众和境内外游客提供餐饮、住宿、购物、休闲娱乐活动场所，满足人们对文化生活日益增长的需求。
另一方面，每年来自国内外的游客络绎不绝，人数日益增加。但目前高端综合性商业较少，接待能力和接待档次有限。因此，在三茅街道急需接待能力大、接待设施好的高星级设施。通过项目的建设，为人们提供高品质、高规格的接待设施和环境。
2、酒店产业发展前景良好
我国五星级酒店在改革开放前只在直辖市和部分省会城市拥有，可以用寥寥无几形容。进入改革开放后，随着经济发展和外事活动以及国际交往增加，显现了对五星级酒店的迫切需求。在国家经济实力日益增长和社会需求触动下，五星级酒店产业二十多年来一直处于飞速发展阶段。有关调查数据显示，随着改革开放的进一步深入和人们生活水平的提高，旅游行业仍处于稳定增长阶段，投资商对酒店投资的愿望依然高涨，所以在未来一段时间内，旅游行业仍将保持较快的发展速度，五星级酒店建设依然会继续呈现增长态势。
由于我国各区域经济发展不是很均衡，五星级酒店集中体现在大中城市、经济发达地区和旅游名胜地区，内陆省份和经济发展一般的区域五星级酒店所占比重很小，这就形成了五星级酒店分布的不均衡性。建设区域通常以政治中心、经济中心、文化中心和旅游胜地为建设五星级酒店的首选，中西部地区和三、四线城市五星级酒店数量很少，有些地区尚属于空白。
酒店尤其是高星级商业酒店是城市的形象名片，也是对外的重要窗口，一定程度上承担了城市形象和品位展现的功能。项目地处三茅街道，区位优势良好。项目的建设运营后将成为的标志性建筑，极大地美化的城市形象，并且在一定程度上改善投资环境，促进地区的招商引资以及满足周边养老服务需求。
3、项目的建设不仅能够推进养老事业发展而且是拉动经济增长的新的动力源
人口老龄化的快速增长，不仅给我国经济社会发展带来巨大挑战，同时也给经济发展带来重大机遇。不能简单把老龄化问题当成负担，养老事业推进是需要很大投入，但压力之下也蕴含着发展的强大动力源。一是老年消费市场规模巨大，有助于拉动经济增长。只要是老年人有需求的地方，就有市场，我国庞大老年群体的不同层次需求正在催生一个巨大的老年消费市场。养老服务产业链非常长，可以向医疗、康复、健身、文娱等一系列领域延伸，在提升老年人生活质量的同时，也形成新的消费需求。养老服务产业将会是我国产业调整中出现的一个朝阳产业，一个未开垦的富矿。
到十三五时期，我国老年人的购买力将扩展至人均5000美元，迈向万亿元规模。全国老龄办预测，到2030年我国养老产业产值将破10万亿。养老事业、产业发展，不仅创出了活跃的新经济增长点，也成为推动经济社会持续发展的重要力量。二是养老事业发展将会创造更多就业岗位。众所周知，服务业的单位GDP所创造的就业岗位，比制造业和其他产业单位GDP所能够产生的就业岗位要高30%。庞大的养老市场，需要我国大力发展养老产业，进而催生上千万就业岗位，使之成为扩大内需、推动经济转型升级的重要力量，同时也成为保持民生水平不断提高、维护社会稳定的重要力量。
4、项目建设有利于拉动内需，促进经济发展
（1）发展项目产业能促进投资，带动相关产业发展。在当前严峻的国际经济形势下，扩大国内需求是当务之急，而发展办公、养老、商业休闲综合体，可以有效带动各个行业发展，符合国家“保增长、保民生、保稳定”的政策方针，有利于促进解决当前经济发展面临的紧迫问题。
（2）发展项目养老产业能扩大内需，提高经济发展质量。对比国外发达国家GDP增长结构，我国消费需求增长占GDP的比重一直处于一个较低水平。而开展项目养老产业将能很好的引导和促进人们消费，一方面项目的建成，将会使得一部分人解除了对养老的顾虑，刺激当前的消费；另一方面项目自身就是一个很大的消费点，其自身的运作就是一个很大的消费需求。因此，开展项目有利于扩大我国内需规模，不仅在一定程度上缓解我国经济当前面临的保增长压力，还能在一定程度上优化我国GDP增长结构，进一步提高我国经济发展质量。
5、扩大就业，提升当地人民的生活水平的需要。
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。
本项目的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供20个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。
第二章 市场分析
2.1 我国酒店产业发展分析
2.1.1 国内酒店业迈入提价周期
国内酒店经营数据显示，新一轮增长周期已经启动。根据国家旅游局公布的星级酒店收入及客房数据，国内星级饭店经历了一个完整周期后，2017年开始复苏。一般而言，出租率是酒店行业周期变化的先行指标，从2012年至今，酒店行业出租率先出现负增长，随后平均房价也开始下跌；自2014年下半年开始，出租率和平均房价保持底部震荡稳定，出租率同比增速开始恢复正值，预示着酒店行业已经见底。国内三大酒店集团平均房价亦开始步入提升阶段：继而推动RevPAR持续增长。锦江17Q3出租率增速为3.77%，较低点2015Q4回升9.04个百分点；华住17Q3出租率增速为4.49%，较低点15Q2增长10.42pct；如家17Q3出租率增速为1.99%，较低点15Q2回升5.92个百分点。目前国内三大酒店集团出租率已处于高位，2017Q3华住、如家、锦江分别达到93%/89%/84%。
图2-1：跌幅收窄，酒店业开始复苏
图2-2：三大酒店集团2017Q2价格开始上升
1、供给增速放缓，消费升级带动需求增加
供给增速已显著放缓，未来仍将保持低增速。2013-2016年我国酒店供给CAGR为3.49%，较2003-2012年下降4.28个百分点。未来，2016-2022年，酒店供给增速中枢进一步下降，预计2016-2022年CAGR将降至1.51%。国内宾馆建筑竣工面积自2014年开始出现负增长，2015年竣工3143万平方米，较2014年下滑1.16%。从供给角度来看，国内酒店行业已经处于衰退阶段中后期。
图2-3：中国酒店数量增速逐步放缓
图2-4：宾馆竣工面积下降
消费升级带动需求增加。2016年中国实现旅游收入4.69万亿元，其中国内旅游收入3.94万亿，占GDP比重超过6%。2016年国内旅游人数达到45.78亿人次，2006年至2016年国内旅游人次年复合增速达12.6%，酒店业受益明显。数据显示，我国酒店客房需求增速2014年起小于供给增速，需求与供给量之比稳中有升。
图2-5：国内旅游人次连年上涨
图2-6：国内酒店需求增速超过供给增速
3.1.2 中端酒店市场连锁化率有望提高
高端消费下沉，大众消费中端化，中端酒店因此受益。近年来我国限制三公消费的政策导致了原有高端酒店的客户下沉到中端酒店消费。随着居民生活水平上升，在消费升级背景下，中端酒店越来越受到欢迎。受到旅游业快速发展的影响，酒店作为子行业受益良多。
国内中端型酒店占比34%左右，未来国内酒店业结构有望转化为橄榄型。数据显示，国内中端酒店以客房口径计算占比34%左右，2011-2015年复合增长率5.1%，显著低于经济型酒店的60%占比及17.8%的复合增速。美国自2008年以后酒店结构基本定型维持了3：5：2的比例，据预测未来我国中端型酒店占比会逐渐向40%靠拢，长期有望达到美国水平。
图2-7：美国高、中端及经济型酒店占比约为3：5：2
图2-8：未来国内中端型酒店占比有望提升至40%
中端酒店尚存在较大连锁化经营空间。目前国内经济型酒店连锁率超过90%，已经形成成熟的竞争市场，而中端酒店连锁率仅超过20%，未来连锁中端酒店将逐渐成为主流。在成熟市场，市场集中度得到了极大的提升，美国酒店业CR5达到95%，而中国CR5仅为51%，提高空间巨大。
2.2 我国养老产业分析
养老产业并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业；是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。
2.2.1 养老行业相关政策
人口统计数据显示，我国从1999年进入人口老龄化社会到2017年的18年间，老年人口净增1.1亿。预计到2050年前后，我国老年人口数将达到峰值4.87亿，占总人口的34.9%。为应对老龄化问题，中国已经制定了符合中国特色基本国情的“居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合”的养老方针。目前中国政府愈加重视我国养老问题，近几年来颁发了一系列有关养老的政策，各地政府结合当地实际情况发布了不少养老相关政策。
表2-1：我国养老产业政策一览表
| 发布时间 | 政策名称 | 主要内容 |
| 2013年9月 | 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 | 到2020年，建成以居家为基础、社区为依托，机构为支撑的养老服务体系 |
| 2013年9月 | 国务院关于促进健康服务业发展的若干意见 | 1）推进医疗机构与养老机构等加強合作；2）发展社区健康养老服务；3）积极开发养老服务相关的商业健康保险产品 |
| 2014年8月 | 关于做好政府购买养老服务工作的通知 | 到2020年，基本建立比较完善的政府购买养老服务制度 |
| 2014年9月 | 关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知 | 到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托，机构为支撑的养老服务体系，每千名老年人拥有养老床位数达到35-40张。 |
| 2014年11月 | 商务部民政部发在公告鼓励外国投资者在华设立营利性养老机构从事养老服务 | 鼓励外国投资者在华独资或与中国公司、企业和其他经济组织合资、合作举办营利性养老机构 |
| 2015年2月 | 关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见 | 1）鼓励民间资本参与居家和社区养老服务：2）鼓励民间资本参与机构养老服务，3）支持民间资本参与养老产业发展 |
| 2015年3月 | 国务院办公厅关于印发全国医疗卫生服务体系规划纲要（2015-2020年）的通知 | 1）推进医疗机构与养老机构等加強合作；2）发展社区健康养老服务 |
| 2015年4月 | 关于印发中医药健康服务发展规划（2015-2020年）的通知 | 积极发展中医药健康养老服务 |
| 2015年11月 | 关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见 | 到2017年，医养结合政策体系、标准规范和管理制度初步建立，符合需求的专业化医养结合人才培养制度基本形成，建成一批兼具医疗卫生和养老服务资质和能力的医疗卫生机构或养老机构（以下统称医养结合机构），逐步提升基层医疗卫生机构为居家老年人提供上门服务的能力，80%以上的医疗机构开设为老年人提供挂号、就医等便利服务的绿色通道，50%以上的养老机构能够以不同形式为入住老年人提供医疗卫生服务，老年人健康养老服务可及性明显提升。 |
| 2016年2月 | 关于印发中医药发展战略规划纲要（2016-2030年）的通知 | 发展中医药健康养老服务，推动中医药与养老融合发展，促进中医医疗资源进入养老机构、社区和居民家庭 |
| 2016年3月 | 关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见 | 该规划目标到2025年，从金融组织体系、信贷产品、融资渠道、保险体系、金融服务等各个方面为养老服务业提供金融支持 |
| 2016年3月 | 关于促进医药产业健康发展的指导意见 | 开发建设一批集养老、医疗、康复与旅游为一的医药健康旅游示范基地，进一步健全社会养老、医疗、康复、旅游服务综合体系 |
| 2016年3月 | 国民经济社会发展第十三个五年规划纲要 | 完善基本养老保险制度，构建多层次的养老保险体系，推动医疗卫生和养老服务相结合 |
| 2016年3月 | 关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见 | 深化养老服务业综合改革试点，全面放开养老服务市场：鼓励民间资本、外商投资进入养老健康领域：推进多形式的医养结合；推进个人税改递延型商业养老保险试点、住房反向抵押养老保险试点，出台加快发展现代商业养老保险的若干意见 |
| 2016年4月 | 关于做好医养结合服务机构许可工作的通知 | 支持医疗机构设立养老机构；支持养老机构设立医疗机构 |
| 2016年6月 | 民政事业发展第十三个五年规划 | 全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的多层次养老服务体系，全面放开养老服务市场 |
| 2016年10月 | “健康中国2030”规划纲要 | 推进老年医疗务体系建设，推动医疗卫生服务延伸至社区、家庭，健全医疗卫生机构与养老机构合作机制，支持养老机构开展医疗服务；推进中医药与养老融合发展，推动医养结合；鼓励社会力量兴办医养结合机构 |
| 2016年11月 | 关于确定2016年中央财政支持开展居家和社区养老服务改革试点地区的通知 | 确定北京市丰台区等26个市（区）作为2016年中央财政支持开展居家和社区养老服务改革试点地区 |
| 2016年11月 | 关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知 | 鼓励社会力量通过股份制、股份合作制、PPP模式整合改造闲罝社会资源发展养老服务：鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设 |
| 2016年12月 | 国务院办公厅关于全面放开养老服务棚提升养老服务质量的若干意见 | 到2020年，养老服务市场全面放开，准入条件进一步放宽，养老服务和产品有效供给能力大幅提升。 |
| 2017年2月 | 国务院关于印发“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划的通知 | 到2020年，居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系更加健全 |
| 2017年2月 | 智慧健康养老产业发展行动计划（2017-2020年） | 到2020年，形成覆盖全生命周期的智慧健康养老产业体系，建立100个以上智慧健康养老应用示范基地，培育100家有疏引领作用的行业领军企业，打造一批智慧健康养老 |
| 服务品牌 | ||
| 2017年6月 | 关于印发《服务业创新发展大纲（2017-2025年）》的通知 | 全面放开养老服务市场，加快发展居家和社区养老服务，支持社会力量举办养老服务机构，鼓励发展智慧养老 |
| 2017年6月 | 国务院办公厅关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见 | 发展居家养老服务，为居家养老服务企业发展提供政策支持，加大推进医养结合力度，鼓励医疗卫生机构与养老服务融合发展，倡导社会力量兴办医养结合机构 |
| 2017年8月 | 关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见 | 鼓励运用政府和社会资本合作（PPP）养老服务业供给侧结构性改革，加快养老服务业培育与发展 |
| 2017年11月 | 关于确定第二批中央财政支持开展居家和社区养老服务改个试点的通知 | 确定北京西城区等28个试点市（区）为第二中央财政支持开展居家和社区养老服务改革试点地区 |
1、老年人口
目前，中国已经成为世界上老年人口最多的国家，据国家统计局最新数据，60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，其中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%。当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。中国老年人口比例严重超标。
2000年时，中国65岁以上老年人口占比7%，此后不断攀升。2005年中国65岁以上老年人口突破1亿人，达10055万人。2007年中国65岁以上老年人口占比7%，2016年中国65岁以上老年人口突破1.5亿。2017年中国老年人口进一步增长，达到15831万人，65岁以上老年人口占比飙升至11.4%。近十年，中国65岁以上老年人口不断增长，同比增速由2008年的3.0%增长至2017年的5.5%。
图2-9：2008-2017年我国65岁人口统计规模表
2、养老机构
我国养老机构供给的主体是公办养老机构，其他形式的养老机构供给主体发展不充分，床位数供给量小，不能填补公办养老机构留下的供给缺口。2016年，我国养老服务机构2.85万个，养老服务机构床位数达到780.0万张，每千老年人口养老床位数33.8张。这与发达国家床位数相比有较大差距。我国老年人对养老机构的需求有较大的缺口，养老机构床位数供给远小于需求，供需矛盾十分突出。预计到2018年我国养老服务机构数量将突破3万个。
图2-10：2012年-2018年我国养老服务机构数量图
2.3 我国养老产业未来发展趋势
1、2020年前后初步形成老龄产业政策体系的基本框架
和刚刚提出老龄产业这一概念的世纪之交相比，经过十多年的积累和发展，当前中国老龄产业的发展环境已经有了翻天覆地的变化。老年人特别是城镇老年人及其子女的市场经济意识日益增强，购买老龄用品和老龄服务的观念开始形成，社会舆论也越来越关注老龄用品和老龄服务的生产与供给，越来越多的生产服务商积极参与发展老龄产业，中央明确做出了大力发老龄产业的战略部署，有关部门已经出台了一系列政策，地方政府自觉发展区域老龄产业的积极性也越来越高。积极贯彻落实老龄产业的具体部署。
预计到2020年前后初步形成发展老龄产业政策体系的基本框架，涵盖国家专项产业目录、土地、金融、税收、产业组织、物流、人员
2、2025年前后迎来老龄产业黄金井喷期的历史性拐点
在酝酿老龄产业这一概念之初，中国老龄产业的市场刚性有效需求主要局限在保健、医药等少数领域。经过十多年的积累和发展，在上述领域继续保持强劲势头的同时，老龄用品中的电子、助行、康复、护理器材、丧葬等市场刚性有效需求呈现良好发展态势，老龄服务中的老年病医院、老年护理院以及居家服务机构成为老龄产业发展新的增长领域，老龄金融中的保险、理财和长期债券等领域也有了积极进展。
这主要归功于两个方面，一是日益增多的老年人口带来了老龄产业的市场需求，二是包括老年人及其子女在内的居民整体收入水平有了大幅提高，同时，养老、医疗等社会保障制度建设也有了实质性的推进，从而使老年人口带来的市场需求越来越多地转化为有效刚性需求。随着居民收入倍增计划的实施和金融体制改革进程的加快，考虑到部分人口在60岁之前提前退休，尤其是中青年和壮年人口提前做好养老金融准备的意识增强，
预计到2020年前后将形成巨量中高端老龄产业有效刚性需求。产业的井喷取决于多种因素，但根本因素是中等收入群体的海量增长。预计到2025年前后，中国中等收入老年人群将海量增加，将占到全部老年人口的6成以上，预示着中国老龄产业黄金井喷期的历史性拐点在2025年前后。在此之前，发展老龄产业的全部努力可以视为迎接这一黄金井喷期的准备期。
3、2025年前后将形成供需两旺的良好态势
未来，中国老龄产业的市场供给将更加充裕。当前，由于只有部分刚性有效需求，老龄产业的供给冲动被巨量无效需求所压抑。随着刚性有效需求的快速增长，预计在2020年前后，巨量市场供给将得到释放，老龄产业市场供求矛盾将得到缓解，但仍然潜伏巨量供给冲动，并在2025年前后随着黄金井喷期的到来得到充分释放。需要关注的焦点是，要跟踪有效刚性需求的变化态势设计产业的发展战略和运营策略，尤为重要的是在刚性有效需求战略的导向下发展有效产业链、培育成熟业态，为迎接黄金井喷期到来做好充分准备。
4、混业经营战略将成为中国老龄产业发展的主流模式
中国老龄产业各板块将逐步形成协同发展的态势。目前的状况是老龄服务市场先声夺人，老龄房地产炙手可热，老龄用品市场整体发展缓慢，老龄金融市场逐步觉醒。到2020年前后，老龄用品业和老龄服务业将会有更好的发展，老龄金融业开始全面试水，老龄房地产业规范发展。
到2025年前后，四大板块均呈现快速发展态势，但老龄金融经济总量将远远超过老龄用品和老龄服务经济总量，老龄房地产经济总量难以估量。与发达国家的发展历史相同，中国老龄金融发展滞后但具有后发优势，它是未来中国老龄产业的核心引擎，也是关系宏观经济运行基本面的基础产业和战略产业，它也可以为发展老龄用品和老龄服务两大板块进行产业融资。
与此同时，要充分注意到，老龄用品和老龄服务是实体经济，在此基础上进一步开发老龄金融不仅有利于老龄产业健康发展，而且关系到企业和整个国民经济的持续发展。这决定了，无论是国家还是企业集团，在发展老龄产业上必须树立混业运营的战略理念，实体经济和虚拟经济两手抓，两手都要硬，既要抓老龄用品、老龄服务和老龄房地产，又要抓老龄金融，只有两手配合，才能保持企业、产业和整个国民经济的良性运行。
5、中国老龄金融业前景不可限量
到2020年前后，相关金融产品大部分可以面世，部分金融产品如保险类金融产品将取得较好业绩，到2025年前后初步建成中国老龄金融业产业体系。老龄金融业是整个国家金融业的核心之一。中国的老龄金融业将是未来全球最大的老龄金融市场。随着金融体制改革步伐加快和全社会养老金融准备意识的快速增强，保险类、信托类和房地产类老龄金融市场将会优先发展.。
到2020年前后，保险类老龄金融市场将得到快速发展，到2025年前后开始进入从买方市场向卖方市场的历史性大逆转；房地产类老龄金融市场在2020年前后进入第一个快速增长期，在2030年前后进入峰值期；银行类老龄金融产品将在2025年前保持良好发展态势，但之后将随着其他老龄金融产品的丰富完善逐步转型；信托类老龄金融产品发展相对缓慢，而证券类、基金类老龄金融产品将会随着市场波动而波动。需要注意的是，综合类老龄金融产品将是未来的发展方向，并且具有对冲金融风险的巨大优势。
6、中国老龄用品业将稳步快速推进
2020年前后，发达国家现有老龄用品的替代品在国内都会看到，部分用品产业规模将无可限量，到2025年初步形成中国老龄用品产业体系。未来，老年保健、老年医药市场还将进一步快速发展，市场容量将会进一步提升，与此同时，老年电子、康复、护理、丧葬等用品市场也将巨量增长，老年日用品、老年医疗器械等市场将会成为新的增长板块。对于生产商来说，未来的着眼点是跟踪需求开发适销对路的产品；对于销售商来说，未来的着眼点是建设销售物流网络，但对于旗舰型老龄产业集团来说，战略制高点是依托老龄服务网络构建销售网络，外加核心技术开发，如此方能在老龄产业竞争市场中立于不败之地。
2.4 2018年一季度房地产市场分析
2018年以来，随着政府部门进一步加大房地产调控力度，房地产市场保持着平稳的发展态势，呈现投资总量平稳增加，面对新时期、新形势下的房地产市场，优化调整供房结构，建设精品安居工程，“改造旧城，提升新城”，积极完善管理制度，以促进房地产市场的健康发展。
当前房地产发展特点
1、投资总量平稳增加。据统计，一季度全市房地产投资完成额8.74亿元，同比增长4.77%。商品住宅完成投资8.41亿元，同比增长28.09%；建筑工程完成投资7.41亿元，同比增长25.27%，安装工程完成投资1.1亿元，同比下降37.3%。
2、施工面积比重下降，商品房销售增幅下行。据统计，全市商品房施工面积为111.79万平方米，同比下降10.1%；其中住宅施工面积达94.06万平方米，同比下降2.1%；商业营业用房面积为7.45万平方米，同比下降53.1%。新开工面积为1.8万平方米，同比下降74.25%。同时，一季度全市商品房销售面积12.89万平方米，同比下降6.9%。其中，商品住宅销售面积12.8万平方米，同比下降5.6%。商品房销售额8.48亿元，同比增长2.4%。其中，商品住宅销售额8.41亿元，同比增长3.7%，商品住宅单价为7500元/平方米，同比增长26.26%。
3、居民个人购房贷款余额持续上涨。据对中国人民银行分行调查了解到，2018年一季度个人购房贷款3月末余额为41.92亿元，同比增长17.55%。
4、信贷政府优惠幅度减少。随着二胎政策的出台，购房群体趋向于学区房、刚结婚或住宅面积更大的等刚性需求为主，直至目前恒丰村镇银行首套房利率上浮5%，二套房上浮15%，其余金融机构首套房利率上浮10-15%，首套房首付20-30%，二套房首付30-40%，三套及以上不办理。
5、房地产企业实际到位资金为6.1亿元，同比增长1.63%。其中上年末结余资金为13.08亿元，同比增长2.27%。从本年到位资金内部结构看，国内贷款为1.52亿元，自筹资金0.3亿元。
2.5 项目市场分析
当前高新技术产业产值占规模以上工业产值比重达75%，全社会研发投入占GDP比重达2.9%。回望过去的2017年，按照“创新转型突破年”的总体要求，着力以产业的转型升级、企业的提质增效打造出了创新高原。
根据委十二届三次全会明确的创新转型实现新提升的目标，2018年，将扎实开展“创新转型提升年”行动，突出高质量发展，在培育创新主体、加快转型升级、集聚创新资源上“下狠功”，打造具有较强竞争力的先进制造业基地和创新型经济发展高地。
据悉，坚持创新驱动，下一步，将继续实施“雏鹰计划”“引智强企”等系列行动，充分激发高新技术企业“高精尖”效应，并深入推进国家知识产权强县工程试点县建设，争创智慧电气国家高新技术产业化基地。
与此同时，该市还将设立科技人才创新创业种子投资基金、智能电气产业基金等风险投资基金，引导省级众创空间配套设立创投基金，用资本的力量撬动创新动能。同时不断完善人才配套服务政策，不断优化育才、引才、留才、用才的环境。
略……
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