1.3 项目背景与必要性
1.3.1 项目背景
（1）国家文化旅行业的发展势头强劲。
国务院发布的《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》明确提出，到2015年将旅游产业初步建设成为国民经济之战略性支柱产业。国家统计局发布的2014年数据显示，2014年全国旅游总收入约3.25万亿元，增长11%，连续10年保持两位数增长，且增幅大大高于GDP和第三产业增加值增速，被称为永恒的朝阳产业。
国务院2014年8月21日公布的关于促进旅游业改革发展的若干意见，到2020年，我国境内旅游总消费额预计将达到5.5万亿元，城乡居民年人均出游4.5次，旅游业增加值占国内生产总值的比重超过5%。这意味着，未来5-10年的时间内，我国的旅游业还将继续保持高速增长态势。
在目前中国各个经济领域增长普遍放缓的背景下，旅游业的高速发展让旅游地产迅速成为热门话题。在人们消费关键转变为健康、休闲，以及传统房地产市场投资开发机会减少的情况下，依托周边丰富、独特的自然、文化旅游资源，融旅游、度假、居住生活、休闲娱乐等功能为一体的旅游地产迅速发展壮大，成为继住宅和商业地产后的第三次房地产发展浪潮。
在这种文化大发展的时代背景下，众多地产大亨开始从商业、住宅地产转向文化旅游地产的开发。
（2）强大的居民消费能力。
中国乃至全世界，迎来了一个文化旅游的大时代。首先，经济增长、居民收入水平的提高是旅游行业发展的根本动力。根据国际规律，人均GDP达到3000-5000美元时，就将进入休闲消费、旅游消费的爆发性增长期。中国早在2008年时人均GDP就超过了3000美元，2013年中国人均GDP达到6905美元，接近7000美元，已触及休闲、旅游消费爆发性增长的中高线，中国旅游行业将进入新一轮快速增长周期。消费升级将是伴随我国经济成长的一个长期主题，而国内旅游业将长期受益于这一进程。其次，逐步向依靠消费拉动经济增长的结构调整将是政府今后相当长时期内宏观政策调整的风向标和着力点。同时，随着居民社保体系和制度的不断健全，居民对未来的不稳定预期将得以改善，这将进一步有效地促进居民消费能力的释放。
（3）地方政府的推动。
住宅市场从黄金时代跌落到白银时代，大势难改，房地产传统开发面临瓶颈，大家不得不寻找新的开发领域。加上旅游业是近年发展热点方向，也与房地产有契合点。当前全国很多省市都把旅游业作为支柱产业或者第三产业当中的领头产业。地方政府通过引入房地产企业开发旅游地产，不仅能够实现财政收入和GDP的提升，还有助解决就业问题，旅游项目逐步成熟后，还会产生持续的税收收入，带动当地消费。
（4）现代人多语言环境的需求
随着社会的进步与发展，外语已经普及到社会的各个阶层，外语的教育和培训越来越重要。目前中国国内青少年的外语水平普遍是具备较强的读写能力但听说能力却较差，也就是中国国内学生表面上外语成绩很好， 但缺少一定的外语交流能力。
我国相关教育部门从2004年开始采用各种教育方式，大力推广电脑和多媒体来加强中国国内学生的外语听说能力。
加入世贸组织以来，我国政府更加重视外语教育，不少家长在小学时甚至在幼儿园就送孩子到校外学习外语课程，到了中学和大学时，就花费大量金钱和人力送孩子到国外著名的学府学习。这样做的目的是给学生创造一个良好的外语学习氛围，使学生在短时间内能掌握外语的读写听说能力。
然而，以上这些教育手段为了达到能够自如运用外语的能力所付出的人力和教育经费非常巨大。每年大量的中国留学生准备到国外读书以期提高自身外语能力。为了摆脱这一尴尬的局面，林达投资集团有限公司计划投资的北方外语城可以很好地解决上述问题。外语城的外语氛围可以为学习外语提供一个良好的教育环境，同时也方便外国人学习中文。公司将创造一个完全的外语环境，让人们无需签证与长途飞行就可以身临其境的体验。让大家轻松实现国内“出国留学”的愿望。
1.3.2 项目建设必要性
1、当前我国相关政策的支持
《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》提出：提升旅游要素发展的产业化水平。进一步扩大产业规模，加快旅游业与文化、体育等相关产业的融合发展，培育形成新的优势领域，完善产业体系。推动产业发展模式创新，加强新要素投入和现代产业运行方式运用，推进旅游业集聚发展，提高产业素质，提升产业竞争力。
加快旅游产业空间布局的国际化进程。以旅游业作为提升国家整体形象的重要抓手，充分发挥旅游民间外交功能。面向国际市场，提高设施和服务的便利化程度，培育一批国际旅游精品。全面对接国际标准，提升旅游服务品质和管理水平。进一步强化国际旅游合作，形成一批示范性国际旅游合作区域，提升中国在国际旅游事务中的话语权和规则制定权。结合“走出去”战略，加快海外接待体系建设。
《文化部“十二五”时期文化产业倍增计划》提出：拓展大众文化消费市场，开发特色文化消费，提供个性化、分众化的文化产品和服务，培育新的文化消费增长点。加强文化市场需求和消费趋势预测研究，引导文化企业开发适销对路的文化产品和服务。挖掘节假日和各类节庆活动的文化内涵，提升丰富其文化内容和形式。提升城市文化消费的质量和层次，促进居民消费结构升级。
《天津市“十二五”时期文化产业发展规划》重点发展文化旅游产业，做强“近代中国看天津”文化品牌，发掘整合海河沿岸、运河沿岸、老城厢等文化资源，打造天津卫民俗文化旅游板块。发掘整合北部山区人文与自然资源，打造休闲度假与科学考察文化旅游板块。发掘整合意式风情街、欧式风情街、五大道等历史风貌建筑，工业、邮政、交通、军事等历史文化遗存，打造近代历史文化旅游板块。发掘整合滨海新区文化资源，打造改革开放和现代化建设文化旅游板块。延伸文化旅游产业链。
《天津市关于推进文化和旅游融合发展的实施意见》提出围绕天津发展定位，以城市发展为重要载体，深入挖掘近现代历史文化底蕴，加大文化旅游资源整合和产品开发力度，推进京津冀文化旅游协同发展，将天津建设成为浓缩近代文化、凝聚现代文明、独具特色的国际性、现代化宜居宜游的旅游强市、国际旅游目的地和集散地。
林达投资集团有限公司计划在天津市投资建设的首席外语文化生态体验城是外语体验之城、旅游观光之城、影视传媒之城、商业物流之城。项目的建设符合相关政策的发展要求，项目外语城的建筑为欧洲特色小镇风格，将参照欧洲国家的代表建筑以1：1的比例在外语城实现，让国人不出家门即可亲眼目睹欧式建筑。
首席外语生态体验城项目建筑与语言文化特色符合天津相关政策的发展要求与发展方向，项目的建筑与天津就既有建筑形成有机统一体，相得益彰；同时，外语城的官方语言为英语（含其他小语种），所有的文字标识介绍均为英语，为所有来到这里的人们提供了学习和体验外语的情景环境。外语城以较为经济的方式为人们提供语言氛围，为锻炼语言能力提供良好环境。外语城的建立将创造中国第一例以外语教育为题材的文化旅游建设项目。
2、满足人们多元化生活，提高旅游接待能力的需求
随着我国经济的发展，消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构已经发生了深刻的变化。居民消费结构中用于文化教育消费的部分越来越大，增长速度越来越快。近年来，我国恩格尔系数逐年下降，居民消费结构中，教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加。与20年前相比，人民群众的文化需求逐渐由被动接受变为文化生产的引导力量。相当一部分居民群体的消费重心开始向教育、科技、旅游及精神产品消费等领域转移，不仅在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娱乐、广播影视、体育康复、旅游休闲等精神生活方面也提出了更多更高的要求。本项目的建设能够为消费者提供餐饮、住宿、购物、休闲娱乐活动场所，满足人们对欧洲文化生活的体验需求。
3、促进天津文化旅游产业的发展
首席外语生态体验城将以马赛克艺术为主题；将外语教育、旅游观光、商业物流和影视传媒融为一体。外语城将使用多国语言作为“官方语言”，所有的文字标识介绍均为外国语，为所有来到这里的学生和游客提供了学习和体验外语的情景环境。人们还能在这里游览欧洲8个建筑流派近500栋风情建筑，并有参考德国新天鹅堡及老天鹅堡创造出的21世纪天鹅堡酒店、海神广场、中央时尚大街、渔人码头、维也纳音乐厅等。
项目建成后的营业收入由住宿、会议、娱乐、餐饮及其他服务项目构成，通过中、高档次的服务为市民和游客提供高品位的服务消费。这些服务项目均是高效经济的项目，易于获得较好的经济效益。同时项目的建成运营可以为当地人员提供更多的就业岗位，从而缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。
4、项目的建设有利于城市文化产业的发展
本项目的建设，整体提升了该区域、生态环境保护，是按照国家发展文化产业的大政方针，建设开拓天津休闲旅游文化与语言文化的融合创新。通过该项目的建设将有力提升天津历史名城和旅游城市的知名度。项目的建设，是语言文化与现代旅游有机的结合，将成为独具个性并蕴藏浓厚文化内涵的现行现代化城镇的建设。
由于本项目的建设大大的提升了现有自然资源的价值，同时整体项目的策划避免了小规模开发造成整体环境的破坏，该项目融入了欧洲特色小镇文化与人文文化和现代科技的内容，提高了休闲旅欧的品质和品味，经迅速带动城市文化产业的发展。
5、扩大就业，提升当地人民的生活水平的需要。
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。
本项目的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供10800个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。
第二章 市场分析
2.1 需求分析
2.1.1 文化旅游产业的发展
中国经济到了转折期，变革不是简单的产业层面，经过30多年的快速增长，过去拉动增长的一系列引擎都逐渐熄火，制造业、投资、出口、基建纷纷下滑，人口红利也在消失。下一个30年最大的变化是中国的人均GDP超过7000美元后，群众生活从温饱转向小康，对精神文化产品的需求远多于过去。过去30年经济增长主要依赖物质层面，下一个30年中国经济增长则要靠文化、旅游、休闲、娱乐、健康等产业的发展。
文化旅游产业作为一种新兴产业，随着经济水平的提高及人们物质文化需求的增加，其发展势头日渐迅猛，并逐渐成为国民经济新的增长点。党中央提出“要推动文化产业与旅游、体育、信息、物流、建筑等产业融合发展”。作为我国大力扶持发展的第三产业新模式，文化与旅游两大产业的融合发展，促进整个国民经济的发展升级和结构转型。
天津市是中国历史文化名城，有着丰富的近代历史文化资源，但却不是文化旅游强省。自“十二五”规划以来，天津市政府加大了对文化旅游产业的支持与开发力度，同时全国许多地区都在大力发展文化旅游。
目前天津市文化旅游产业正在起步发展阶段，其文化旅游品牌知名度不高，竞争力不强。因此，如何在机遇和竞争下做大做强天津市文化旅游产业，提升文化旅游产业竞争力，具有重要的现实意义。
2.1.2 天津地方经济发展概况
2014年，天津全市生产总值15722.5亿元，增长10%。一般公共预算收入2390亿元，增长15%。万元生产总值能耗预计下降3.5%以上，完成主要污染物总量减排年度任务。全社会固定资产投资11654.1亿元，增长15.1%；社会消费品零售总额4738.7亿元，增长6%；外贸进出口总额1339.1亿美元，增长4.2%，其中出口526亿美元，增长7.3%。实际直接利用外资188.7亿美元，增长12.1%；利用内资到位额3600.3亿元，增长15.4%。城镇常住居民人均可支配收入31506元，增长8.7%；农村常住居民人均可支配收入17014元，增长10.8%。新增就业48.8万人，城镇登记失业率3.6%。居民消费价格上涨1.9%。
2.1.3 项目目的地消费潜力
围绕天津发展定位，以城市发展为重要载体，深入挖掘近现代历史文化底蕴，加大文化旅游资源整合和产品开发力度，推进京津冀文化旅游协同发展，将天津建设成为浓缩近代文化、凝聚现代文明、独具特色的国际性、现代化宜居宜游的旅游强市、国际旅游目的地和集散地。
天津内环京冀，外环渤海，东出西联，贯通南北，区位优势得天独厚。据测算，京津冀加上周边省份，天津拥有4亿人左右的潜在旅游客源。特别是京津、环渤海地区，经济社会发展较快，收入水平较高，文化旅游需求旺盛，是国内最大、最成熟的旅游客源市场。
近年来，天津经济和社会事业快速发展，老百姓生活水平日益提高，文化休闲消费需求日增，出游人数剧增；天津对外开放程度很高，吸引了大批国内外游客来津游览。天津市2014年接待游客1.56亿人次 同比增长12%，天津旅游存在庞大的潜在消费群体。
2.1.4 项目市场需求分析
本项目的目标人群主要为学习外语需要及诉求的年轻群体。据统计，2014年我国在校大学生有2468.1万人，在校高中生2435.9万，中等职业教育在校生约为1960.2万人，初中生人数为4384.63万人，在校小学生人数为9360.55万人。共计学生人数20609.38万人，同时考虑其他有相关需求的人群，项目市场覆盖人群约为2.4亿人，如每年仅考虑1%入园体验，约240万人，每个学生和孩子考虑按照平均携亲属、朋友共3人计，每年入园体验人数约为720万人。平均每天入园人数为2万人次。
同时，我国每年准备留学国外的生源巨大，旅游观光的游客呈逐年增长趋势，2014年出国留学生人数约为46万人仅占受教育人数为千分之2.3，大部分学生由于种种原因无法走出国门体验国外的语言环境，提高自己的外语水平，在学校中学习的成果无法应用到实际中去，随着时间推移，外语水平渐渐降低，多年的外语学习最终变成仅会几个单词的表达，造成大量教育资源和时间的浪费，随着国家“一带一路”的提出，中国对外交流日益频繁，必将大大刺激市场对外语人才的需求，在未来几年， 外语人才将在中国的经济、政治、外交生活中更加重要。
2.1.4 项目SWOT分析
1、优势
（1）资源优势：天津的地理位置和气候特点决定了，天津除了作为口岸注定成为经济与商业的前沿外，也是重要的文化生态型城市。但天津区内尚无外语生态城项目。该项目的筹建刚好可以填补这一空白，不仅可以满足本地市场的需求，更能够满足外来人口在就业、居住、休闲旅游等方面的需求。
（2）稀缺优势：外语文化生态体验城类似产业仍属于稀缺状态。
2、劣势
相对于国内其他生态城，尚未形成品牌效应，对外知名度不高；虽然提出以外语文化资源为核心，但该主题缺乏实践经验的支撑，不过此点可在结合实际的基础上借鉴别人的成功运作经验进行弥补；在生态城建设所需的先进技术目前在国内尚不全面，需从国外引进，可通过与国外先进技术持有人合作的方式引进；旅游基础设施和管理服务设施及制度目前仍处空白，需要大量进行填补。
3、机遇
外语城是世界产业是一种全新的、可持续的发展模式。在城市化、工业化速度日益加快，人们物质生活水平日益提高的同时，其生活环境质量却面临下降的趋势，而外语城是满足广大居住者回归自然、享受自然这一需求的一种最佳方式。因此，就未来市场而言，外语城占据极大的优势。天津对区域“文化—生态”的高度重视和支持为外语城的建立提供了强大的政策保障。另外，天津相关政策规划已为本项目的开展给予了大力的支持，本项目的建设对天津乃至整个环渤海各个产业包括对文化、旅游业都将产生重大影响，将为旅游区发展提供良好的宏观环境。
4、威胁
市场竞争大，国内、省内及周边省市文化旅游地产项目较多，均已启动开发，且已形成一定规模。例如“中新天津生态城”占地30平方公里、“曹妃店生态城”、“门头沟中芬生态城”等项目，规划已完成，并建立了展馆，招商工作已开始。
本项目外语城的发展有赖于经济社会的持续快速发展和人们环境保护意识的提高，但从现状看，我国生态型文化城的发展尚处于初期阶段，发展水平不高。 
2.2建设规模方案
项目用地面积为53.23万平方米，总建筑面积42.59万平方米，其中地上中建筑面积42.58万平方米，地下总建筑面积18.00万平方米。
首席外语文化体验城建设项目采用“1+4+30”的模式，其中“1”是指马赛克文化艺术主题。“4”是指外语教育产业、旅游观光产业、商业物流产业、影视传媒产业。“30”是指“30”个建设项目。
马赛克文化艺术主题：马赛克是已知最古老的装饰艺术之一。最早是一种镶嵌艺术，以小石子、贝壳、磁砖、玻璃等有色嵌片应用在墙壁面或地板上的绘制图案来表现的一种艺术。
外语教育产业：随着网络、电脑的普及和加入世贸组织，外语已经普及到社会的各个阶层，外语的教育和培训越来越重要。外语城的外语氛围可以为学习外语提供一个良好的教育环境，同时也方便外国人学习中文。我们将创造一个完全的外语环境，可以来到这个全外语的生活体验城。让大家轻松实现出国留学的愿望。外语城创造了一个让学生感觉恰似离开了中文的语言环境。让学生们完全的融入到国外的语言环境、生活环境中去，来到这里将打破学生对外语的恐惧，让他们在一个完全国际化的语言环境中放胆去训练外语会话。
旅游观光产业：作为国内一座以马赛克为特色主题的建设项目，项目立足着眼于改变常居环境、开阔眼界、增长见识、陶冶性情、怡悦心情、将大自然造化之美融入现代化城市生活的情趣。为众多来自全球各地的游客打造国际旅游目的地。充分满足观光体验者多方面的需求和目的。全方位的商业配套如瑞士军刀般集合各种功能。设计建设大型商场、超级市场、书店、银行、药店、spa、酒吧、咖啡馆、儿童游乐场及其他特色商业配套，教堂婚庆、公路赛车、葡萄酒庄和啤酒狂欢街等。旅游客栈小镇环湖而建，完全效仿欧洲建筑风格，外观、色调、摆设、花草等，通过建筑成功营造了一个个欧洲小镇的欧陆氛围，令游客恍若置身国外。国际风格的现场表演和各式各样的街头表演及巡游。
影视传媒产业：21世纪是一个传媒的时代。电影、电视、网络、报纸、传媒会在我们的工作生活的每一个方面凸显越来越重要的影响。影视传媒业，正在成为最具发展潜力的朝阳行业！本项目通过广告、专题片、各式活动庆典、发挥个性创意、推广艺术策划，以创意制作为根基贴合市场集新闻、信息、娱乐、服务为一体的具有视听互动特色的综合性门户产业。优美迷人的环境和异国风情的建筑也会成为婚纱影视基地，外景拍摄基地，无需再出国拍摄外景在这个城里完全实现拍摄需要。
商业物流产业：项目规划有各种休闲娱乐设施，包括美食街、 娱乐城、网吧、影院、酒吧、休闲度假中心、奢华酒店、异国风情客栈、商业购物中心等。利用现代信息技术和设备，准确的、及时的、保质保量的合理化服务模式和先进的服务流程，构成商业产业发展、城市转型、城市品牌建设等有着极大的契合性，工作人员也有外国人担任，在这样的环境下真实的感受商业物流服务的魅力。建设集“游、购、娱”于一体的新兴旅游文化产业体系。在旅游、购物、用餐、培训、学习、会议、艺术节、博览会、体验、置业、等一系列的活动后为形成不可切断的商业链。
“30”个建设项目：1.城堡酒店、2.慈善广场、3.旗阵环岛、4.中央时尚大街、5.万国OUTLETS、6.会展中心、7.游艇会、8.海上飞行俱乐部、9.儿童营地、10.海神广场、11.渔人码头、12.滨湖湿地大道、13.皇家马球、14.直升飞机停机坪、15.法国小镇、16.意大利小镇、17.德国小镇、18.英国小镇、19.西班牙小镇、20.葡萄牙小镇、21.荷兰小镇、22.丹麦小镇、23.瑞士小镇、24.瑞典小镇、25.城堡客栈、26.维也纳歌剧院、27.西斯廷教堂、28.博物馆、29.拉菲酒庄、30.国际健康医疗中心。
表2-1：项目建设内容一览表

序号	名称	单位	数量	备注
1	占地面积	万平方米	53.23
2	总建筑面积	万平方米	42.59
2.1	其中地上中建筑面积	万平方米	42.58
2.2	地下总建筑面积	万平方米	18.00	地下1~2层，含商业地下12.5万万平方米，客栈地下5.5万m
3	体验商业	万平方米	28.53
3.1	城堡酒店（含票务大厅）	万平方米	3.70	12层，h=60m
3.2	中央时尚大街	万平方米	20.00	3~6层
3.3	国际康疗中心	万平方米	1.37	6层
3.4	会展中心	万平方米	1.46	3~10层，h=45m
3.5	飞行、游艇俱乐部	万平方米	1.19	3~8层，h=35m
3.6	儿童营地	万平方米	0.82	3~6层，h=25m
3.7	体验客栈	万平方米	14.05
3.7.1	小镇客栈	万平方米	8.12
①	客栈A	万平方米	1.63	65栋，每栋面积250平方米
②	客栈B	万平方米	3.78	108栋，每栋面积350平方米
③	客栈C	万平方米	1.71	31栋，每栋面积550平方米
④	客栈D	万平方米	1.00	10栋，每栋面积1000平方米
3.7.2	城堡客栈	万平方米	5.94
⑤	客栈E	万平方米	5.94	33栋，每栋面积1800平方米
4	规划停车位	辆	3008	商业80辆/万m2，小镇客栈2辆/ 栋，城堡客栈9辆/栋，地上占总 停车位数20%，地下占80%
	建筑高度	米	60.00
	地上建筑层数	层	3~12
	建筑容积率		0.8
	建筑密度		30%
	绿化率		35%

 略……

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