2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年，改革开放40周年，决胜全面建成小康社会、实施十三五规划承上启下的关键一年。

 

 

中央经济工作会议中如何指引产业地产和特色小镇发展？会议强调：要推进中国制造向中国创造转变、中国速度向中国质量转变、制造大国向制造强国转变。大力培育新动能，强化科技创新，推动传统产业优化升级，培育一批具有创新能力的排头兵企业。

 

实施区域协调发展战略，推进长江经济带发展要以生态优先、绿色发展为引领。要围绕“一带一路”建设，创新对外投资方式，以投资带动贸易发展、产业发展，推进大中小城市网络化建设，引导特色小镇健康发展。

 

——政策解读观点汇总

 

1、会议把特色小镇放在了八项工作中的第四项实施区域协调发展战略中来谈，说明特色小镇的发展要服务于区域协调发展，以提高城市群高质量健康发展为目标，特色小镇的发展以聚集产业，服务区域经济为主。

 

2、产业要绿色发展，要围绕“一带一路”建设，要创新对外投资方式，要能带动贸易发展、产业发展。要大力培育新动能，强化科技创新，推动传统产业优化升级，培育一批具有创新能力的排头兵企业。

 

国家政策重点力推特色小镇的建设培育工作，各大房企也将特色小镇作为转型发展的新方向。国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎认为，在目前的情况下，很多房地产企业转向特色小镇的开发、建设、运营是有道理的。

 

在他看来，房地产企业转向特色小镇不可怕，可怕的是企业不转型。房地产企业应该从发展的理念、运营的能力、发展的模式等方面做出改进。例如树立长期发展的理念，一个特色小镇的发展需要很多年才能够培育完善，房地产企业应抛弃过去短平快的思路。

 

此外，在特色小镇的发展过程中应追求综合性收益，包括房产的收益、土地的收益、产业开发的收益、资本投资的收益，也包括特色小镇发展可能对于其他相关方面提升所带来的收益。

 

如今，无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等品牌房企，还是宏泰等产业地产企业，或是上海元合、内蒙亿利金威这类地方企业，都将转型的战略指向特色小镇，产业地产成为新的利益增长点。

 

 

产业地产是块高级蛋糕，如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话，卖产业地产应该算作研究生了。

 

产业地产开发周期长，企业能不能沉下心来是关键。华夏幸福运营的河北固安工业园区新型城镇化项目一做就是14年，碧桂园的“科技小镇”项目从实施到模式成熟大概也需要10年。传统地产的开发是分享区域产业发展带来的红利，而产业地产要将某一产业发展成熟后，才可能获取相关利益，因此具备持续的产业运营能力是产业地产创新发展的关键。

 

专业化运营管理平台，产业地产进入长尾时代。 产业地产不是简单卖掉房子，而是包括出租部分物业、服务园区企业、甚至投资部分园区企业。如果仅用一个非常简单的买卖结构来做产业地产肯定做不下去，产业地产的“长尾”还在于用户体验的“长尾”，企业和园区的关系在入驻之后才真正开始而绝非结束，应让企业体验到从硬件到软件的“长尾化”服务。

 

产业地产的发展方向是招商、运营和资本运作等体系化平台的搭建。产业地产原有以土地溢价的盈利模式不可持续，未来产业地产将以自持为主，怎样吸引并留住企业愈加重要，地产商需要从纯粹地产思维转变为平台思维，提供全方位和持续的增值服务是关键，做企业的问题解决方和成长拍档，构筑资源平台并提供一站式服务，完成项目内产业升级和可继性发展。

 

产业升级与转移是产业地产的直接推动力，发达国家产业地产进入成熟发展期，国内正处于工业地产向产业地产转型期。区域选择与产业选择是产业地产能否成功的关键，产业转移作为直接推力，我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产需求。另外，自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力。根据区域自身产业发展的特色，打造跟当地主导产业相契合的产业地产。

 

最新住建部的一组统计数据显示，十二五期间，中国的房地产开发投资额增长率从期初的28%下降到期末的1%。同时中国前20强房地产企业的市场占有率已经达到20%。在市场集中度越来越高的市场，“强者恒强”的市场格局，不少房企不得不“找米下锅”。

 

大城市可供开发用地越来越少。根据2013年建设用地总规模的统计数据，核心城市上海的开发强度高达36%，远超过法国大巴黎地区的21%，英国大伦敦地区的24%。未来是大城市更新的时代，意味着中国大多数房地产企业将面临着转型发展，因为城市更新项目的开发量无法支持大规模房地产企业未来的生存发展。

 

传统地产的开发要点在于地段，“特色小镇+产业地产”的营造要点在于选址，选择合适的城市群与产业基础。

 

营造特色小镇，关键是要找准支点，支点意味着基础、土壤或市场需求。比如，硅谷其实也是从一个小镇发展起来的。刚开始，硅谷依托的是斯坦福大学。硅谷内60％到70％的企业是斯坦福教师与学生创办的，这些人利用知名大学/研究机构的扩散效应，将新理论、新技术、技术人才、风险资本、商业模式导入到产业领域。自1950至今，硅谷一直引领全球的技术创新，成为科技界的麦加。其之所以能够持续发展，离不开最初的那个原点——斯坦福大学。

 

目前，特色小镇的功能需求在于承接城市资源的外溢效应，产业地产土地获取成本较低，使用非常灵活，既可以作为工业用地出让，也可以当作综合类商业用地出让。对于房企来说，关键是要把生地做成熟地，才能获取土地增值效益。

 

特色小镇宜业宜居宜游的三项功能，宜业始终是第一位的，通过特色产业的发展，形成产业聚集，产业聚集带来就业人口的增加，形成常住居民，常住居民的各种需求，促进地产、金融、公共服务等配套产业及设施的发展，进而推动城镇化架构的形成。

 

 

目前市场上的开发模式主要包括自带产业模式、先住后产模式、借鸡生蛋模式、资源合作模式等，特色小镇领域的核心产品春风十里小镇，涵盖智慧产业、生态环保产业、大健康产业、金融产业、文旅产业、大农业产业等，可为区域的经济发展导入可持续的创新产业链。同时通过产融联创："产品+资本+运营"的开发模式，解决政府的产业招商与产业运营等问题，实现产业升级，推动区域经济增长。

 

——自带产业模式

 

产业地产是以产业的性质来进行分类的，文旅小镇就要有旅游产业，金融小镇就要有金融业的导入。目前大量的特色小镇在规划做文旅，从各地方上报的特色小镇规划来看，文旅地产比例遥遥领先。

 

文旅小镇对景观资源和旅游IP的依赖度高，开发商要低价拿地，必须具备强势的产业资源导入的能力。比如万达模式就属于这种，强势的文旅IP资源平台和万达对当地就业、税收的拉动是模式的核心，促使地方政府主动低价和万达合作。

 

据统计，万达每个文旅城开业，平均给当地提供2万个就业机会。在拿地方面具有天然的竞争和谈判优势。这种产业资源优势，让万达在和地方政府谈判的过程中能够处于相对强势的地位，按照订单模式拿地，一次性谈妥底价，化整为零，分批次获取土地，而且有定向招拍挂等定制出让条件，万达在南昌、合肥、重庆、成都、济南连续3年分批次获取土地，土地价格不变，底价成交。

 

在开发模式上，万达文旅城通过现金流滚资产的模式，以财务运营和资本运作驱动开发。

 

——先住后产模式

 

恒大文旅城，目前全国仅海花岛和怀来两个项目，目前均未开业，处于住宅销售阶段。采用开发住宅，承诺后期导入产业配套的开发模式。和万达不同的是，恒大在文旅方面，目前尚无自身运营业态和成熟的核心IP资源，在售项目更多是打造硬件配套展示区来吸引客户，并没有清晰的开发和拓展模型。

 

现在地方政府对于特色小镇项目的前期规划方案，成熟度的要求越来越高，尤其是在拿地的时候就需要想清楚怎么干，变相销售住宅的开发模式也越来越难复制。

 

——借鸡生蛋模式

 

比如绿城的理想小镇，在一线城市和核心二线城市周边，30-50公里包围圈内的地区，盘活农业用地，整合农业、健康、教育、颐养、园区服务资源，打造农业+文旅+养老+居住复合小镇。

 

绿城模式最大的特点在于聚焦存量土地，轻资产操盘模式。通过和拥有存量土地的中小房企、农林企业和地方政府进行合作，甲方出钱出地，绿城代建或者入股的模式进行开发。

 

与大型农业企业、林场等有大面积土地资源的合作，获得土地，同时完成小镇的产业导入。例如与成都多利农庄合作，开发成都小镇项目；与浙江物产农业合作，开发杭州长乐小镇；与中大莫干山生态园开发建设公司合作，开发莫干山观云小镇等。

 

绿城小镇重点在于配套服务体系，绿城选择构建开放平台，自己强化关键服务，其他服务选择和外部力量合作，包括和万科合作。运营费用则从住宅产品的销售额中，抽取2%左右金额，用于园区配套团队建设和后续运营服务。

 

——资源合作模式

 

传统房地产企业做产业地产最大的短板就在于产业能力缺乏，没有自己的产业资源库和运营经验，这也是很多房企做产业小镇最大的障碍。比如碧桂园的科技小镇模式，通过联合外部产业资源进行合作，引进战略投资者来突破这个问题。

 

例如碧桂园进入了中城新产业这类专业的产业运营机构，与百富东方、清华科技园、优客工场等轻资产产业运营商，以及和思科这类巨型企业签订深度的战略合作协议。通过大型企业的加持，获得和政府在土地指标和规模上的谈判空间，约定低于市场价的低价和税收返还，通过和运营机构的风险共担和成就共享机制来实现长期的运营。

 

目前来看，碧桂园的科技小镇选址都在广东深圳周边，东莞和惠州一些早已经开始承接深圳产业转移的小镇，在已经有产业基础的小镇做拓展开发，一定程度上也降低了产业小镇的开发难度。

 

从这四种模式来看，传统房企转型做特色小镇，无论不管是做文旅还是做特色产业小镇，成败关键在于产业运营，是否有强势的产业导入与可持续的运营能力，直接影响拿地的成功率，也决定了后期的开发模式和盈利模式。